【罠】マンション暴落待ちの落とし穴！価格の下落はいつ?これから安くなるのか解説

日本ではこの10年間マンションバブルの時代が続いており、新築、中古に限らずマンション価格の高騰が進んできました。

そんな中、いずれマンションバブルははじける、つまりマンション価格の暴落がはじまるという見立てを叫ぶ人も多数おられます。

これは、新築でも中古でも今マンション購入をしても価格が高騰しているためこれから安くなるのを待った方がいいという、いわゆるマンション暴落待ち派の方が多く持つ意見。

不動産投資の観点で言えば、マンション購入において今後の資産価値の目算は常に難解かつ、リスクを伴うものです。

今回は、マンションの暴落待ちで購入をしようとすることの落とし穴/デメリットを、過去累計5000以上の取引実績のある不動産のプロが徹底解説します。

また、新築/中古マンションのこれまでの価格推移とその背景から、価格の下落はいつなのか、これから安くなるのかについても説明しているので是非最後まで御覧ください。

【罠】マンション暴落待ちの落とし穴/デメリット

不動産の購入検討をするにあたって、マンション暴落待ちの落とし穴/デメリットは以下の通り。

以下にて順番に紹介していきますね。

マンション暴落待ちの落とし穴/デメリット①：暴落したとしても上がる保証はない

暴落待ちの落とし穴として、たとえ暴落したとしても価格が再び上がる保証がないこと。

これはマンションの「資産価値」の不確実性のため。資産価値は、投資物件としてのマンションの将来の価格や収益の期待値を指します。

基本的に、経済状況、人口動態、地域の開発計画、金利の変動など、多くの要因が資産価値に影響を与えます。一度暴落したマンション価格が再度上昇するには、これらの要因が好転する必要がありますが、そうなる保証はなくその時間スケールも全く予測はできません。

特に日本のように人口減少が進む国では、需要の減少が続く可能性が高く、資産価値の回復が難しい場合も。

つまり、暴落をしたとしてもそのマンションが資産価値観点で買い時であるとは限らないのです。特にマンションの売却のプランを視野に入れている方は注意が必要です。

マンション暴落待ちの落とし穴/デメリット②：今後ローンを組みにくくなるリスク

今後ローンを組みにくくなるリスクもマンション暴落待ちの落とし穴。

具体的には、今後経済状況の変化から低金利環境が終わり、金利が上昇するとローンの借入コストが増加し、返済負担はより重くなります。これにより、金融機関の審査基準が厳しくなる可能性も。

また、暴落待ちの間に年齢や健康上の問題で、ローン加入前の審査で重要な要素になりがちな団体信用生命保険の加入ができなくなると、ローン契約自体が困難になるケースもあります。

新築、中古に限らずマンション購入においてローン利用を視野に入れている方は、暴落待ちにより価格以外にローン条件や契約内容そのものが変動するリスクに注意。

マンション暴落待ちの落とし穴/デメリット③：購入力低下のリスク

マンションを購入する側の購入力低下のリスクがあることもおさえておきましょう。

先述したローンの話とも重なりますが、今後金利が上昇した場合、同じ借入額に対する毎月の返済額が増えるため月々の支払額は増えることに。

また、現代の日本がそうであるように、諸外国の戦争などマクロ的因子によるインフレの加速、労働賃金の伸び悩みが続けばマンション価格は下落しても、肝心な購入力が低下します。

勿論、労働従事している企業あるいは経営している会社や事業に依存する部分は大きいですが、マンション価格下落が起きる大きな経済的変化点では、往々にして個人の経済圏も影響を受ける可能性が高いことに要注意。

マンション暴落待ちの落とし穴/デメリット④：希望物件の購入機会喪失リスク

最後のデメリットは、非常に単純明快ですが、条件の良い希望物件の購入機会を損失するリスクです。

首都圏など都会で人口の多いエリアになると、マンションの売り出しと購入までのスピード感は激しくなりがち。理想的な条件を持ったマンションを見つけ、今後それにまた出会うことができるかは分からないのです。

また、詳しくは後述しますが、価格下落が起きるマンションが一律的でなく、理想条件のマンションの価格は変化しなかったり、むしろ上がるケースも。

「こうなるのであれば、むしろあの時買っておけばよかった…」という後悔は避けたいですよね。

【高騰】新築/中古マンションのこれまでの価格推移

次に新築/中古マンションのこれまでの価格推移について、実際のデータを交えながら解説します。

国土交通省が発表した不動産価格指数、つまり新築、中古限らず2010年のマンションの平均価格を100とした場合の不動産価格は以下の通り。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　引用：国土交通省：「不動産価格指数」

御覧の通り、新築と中古ともに区分マンション価格は近年上がり続けています。

特に、2020年以降は建築資材や人件費コストの高騰、ロシアとウクライナ戦争、日米の金利差拡大による円安もあり価格高騰は顕著。また金融緩和による低金利環境がローンによるマンション需要を促進させてきたことが考えられます。

また、首都圏における中古マンション価格に限定すると、公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の発表から、成約物件㎡単価と成約価格がともに10年連続で上昇しているとのこと。

ちなみに、2021年の東京オリンピックが終了した後は、マンション価格の暴落が起きるのではと騒がれていたもののむしろ高騰を続けるという結果でした。

ところで、日本の歴史において、マンション価格の暴落が起きたのはどういうタイミングだったのかご存知でしょうか？

新築/中古マンションの暴落が起きた過去事例

結論、過去日本において新築/中古マンションの暴落が起きた過去事例で、代表格は以下の2つだけ。

それぞれの背景と、結果について説明していきますね。

平成バブル崩壊

平成バブルは、1980年代後半から1990年代初頭にかけて、日本で発生した不動産および株式市場の急激な価格上昇を指します。

バブルの主な原因は、金融緩和政策や過剰な投資活動、投機的な不動産取引によるもの。特にプラザ合意（1985年）後の円高に対する対策として実施された金融緩和が、市場の資金過剰を招いたことで過度な投機が進行し、不動産価格や株価が急騰をもたらしました。

結果、1990年をピークに不動産価格と株価が急落し、あえなくバブルは崩壊。これにより、多くの企業や個人が巨額の負債を抱え、不良債権問題が深刻化しました。

また、金融機関も多額の不良債権を抱え、経済全体が低迷し、日本は「失われた10年」と呼ばれる長期にわたる経済停滞期に突入。企業の倒産や失業率の上昇も続き、日本経済の成長は大幅に鈍化したのです。

リーマンショック

リーマンショックは、2008年9月15日にアメリカの大手投資銀行リーマン・ブラザーズが破綻したことで発生した世界的な金融危機。

その背景には、2000年代初頭からの低金利政策により膨れ上がったサブプライム住宅ローンの問題がありました。

低金利体制により、住宅ローンが組みやすくなったことでサブプライム層は積極的に住宅購入に乗り出し、住宅価格は急騰。しかし、インフレ対策として政策金利が上げられたことで毎月の返済額が急増し、多くの借り手が返済困難に陥りました。

結果、差し押さえ物件と住宅購入コストの増加により、供給過多の市場はマンション価格の急下落という方向に。

さらに、当時は住宅価格の上昇の継続を見込んでサブプライム住宅ローンを証券化した投資商品は世界中の金融機関にて売買、保有されているという事実もありました。

当然、サブプライム住宅ローン証券の債務不履行が相次ぎ、価格の急下落が起きたことで、それらを資産のメインポートフォリオとしていた金融機関はこぞって倒産してしまったのです。そしてその影響は瞬く間に広がり、世界的な金融危機に。

ちなみに、マンション価格の暴落度合いと回復までの時間軸を考慮するとバブル崩壊の影響の大きさは、遥かにリーマンショックのそれを上回るとされています。

【今後】新築/中古マンションはこれから安くなるのか/価格高騰はいつまで？

ここまで述べてきたようにマンション価格についての市場予測は非常に困難かつ難解。

新築/中古マンションはこれから安くなるのか、価格高騰はいつまで続くのか気になっている方は多くおられるでしょう。

とはいえ複数の因子が多角的に絡み合い、結果どういう作用を国内マンション市場を及ぼすかを完全に予測できる人はいません。とはいえ断定はできないものの、今後、マンション価格の動向について考えられる想定パターンは以下の３つ。

想定パターン①：価格の二極化（複雑化）

一つ目の想定パターンは、価格の二極化(複雑化)。

具体的には地方など人気の少ないエリアではマンション価格は下落し、首都圏等の人口が密集する都会エリアでは、マンション価格が高騰を維持するという完全な二分化が起きることです。

事実、日本人口自体は年々減少している中、東京都の人口増加は以下のように続いています。これには外国人移住者の数の増加が大きく関係しています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　引用：東京都公式ホームページ

つまり、人口が減少する地方、人口が増加する都会でマンションの需要と供給のバランスも変わり価格の二極化が生まれる可能性は今後十分にあるということです。

地方と都会といった大枠の分かれ方のみならず、都内の中でも人気エリアと不人気エリアの差が如実に分かれ、価格の二極化が加速することも考えられます。

想定パターン②：マンション価格の下落

二つ目は、マンション価格が下落するパターン。

現在の日本では新築マンションピークが過ぎ、中古マンションの高齢化は進み、ストック数は年々増えています。

中古マンション自体、築年数が高くなると建物の老朽化が進み、修繕や改修負担が大きくなる可能性があります。また、建て替えはコストや手間的に大変ハードルが高くなりがち。

結果、買い手から多くのマンションが敬遠されやすい状況となり、供給過多と需要減少を招く結果に。ただし、昨今の建築技術や原料の発展により、マンションの耐用年数が伸びてきている状況から、需要は意外と根強く、価格下落はゆったりとしたものになる可能性も捨てきれません。

また、2024年の3月、異次元緩和を終えて、日本銀行は17年ぶりに利上げをしました。住宅ローンに関して言えば未だ低金利環境は続いていますが、今後いつ追加の利上げ等で影響を受けるかは分かりません。

そうなれば、リーマンショック時のようにマンション購入が抑制されて、価格下落につながる可能性も。

想定パターン③：マンション価格維持/高騰

三つ目は、このままマンション価格維持/高騰するパターン。

現在の日本では未曾有の円安に陥っており、回復の兆しは一向に見えていません。さらに戦争などによる原料不足、コスト高騰による物価上昇も。

不景気の中、賃金は上がらないままコスト負担のみが大きくなるといういわゆるスタグフレーション状態になっています。

不動産価格との連動性が高いとされる日経平均株価についても、増加傾向にあるものの、円安による円の実力不足を原因とする実体経済ではない可能性が極めて高いです。

ただし、今の日本は外国投資家からすると為替優位性から不動産投資には優位な土壌となっている状況も。特に中国人投資家は昨今、自国内の不動産市場が冷え込んでいることもあり、日本のマンション市場に注目し、積極投資を行っています。

先述した、外国人移民の増加によるマンション実需の確保と、為替優位性とローン低金利という外国人投資家にとってオープンなマンション市場が続き、このまましばらく価格高騰、維持が続く可能性も大いにあるでしょう。

【SNS調査】マンション価格はこれから安くなるのか？に関する意見

国内の政府動向や経済状況のみならず、世界経済全体からの影響を受けるマンション価格。ここまで述べてきたように今後のマンション価格/不動産市況の予測については非常に難解です。

マンション価格はこれから安くなるのか？についてSNSでも多様な意見で溢れてたので以下にて紹介しますね。

別観点からリアルな意見や声を見てきましょう。

SNSの意見①：なぜ値下がりするという希望的観測が出来るのかがいつも理解できない

これから物価上昇させていくという状況下で、何故マンションだけ値下がりするという希望的観測が出来るのかがいつも理解できない。
物価上昇に失敗したら確かに下落すると思うが、自分の給料や雇用も含め不安になる状況で安く売り出される物件を掴む胆力がある人は、今悩んでないと思うのです。

— はむ (@86hamu_86) January 25, 2024

これから物価上昇させていくという状況下で、何故マンションだけ値下がりするという希望的観測が出来るのかがいつも理解できない。
物価上昇に失敗したら確かに下落すると思うが、自分の給料や雇用も含め不安になる状況で安く売り出される物件を掴む胆力がある人は、今悩んでないと思うのです。

SNSの意見②：待っていても買えなくなるだけ

いい？シンジくん
マンション価格暴落論、ってのはね
PV稼ぎたい輩が買えない人達の満たされない心を食い物にしているだけなの
待っていても買えなくなるだけなのよシンジくん
死になさい pic.twitter.com/1q0YJybKog

— はるとら (@harumihouse) September 6, 2021

いい？シンジくん
マンション価格暴落論、ってのはね
PV稼ぎたい輩が買えない人達の満たされない心を食い物にしているだけなの
待っていても買えなくなるだけなのよシンジくん

SNSの意見③：前年同月比◯◯%下落！とか、あまり真に受けてはいけません

新築マンションの価格は毎月かなり変動するので、前年同月比◯◯%下落！とか、あまり真に受けてはいけません。 pic.twitter.com/8j3xCfGVs1

— Dr.マンション (@mansionDr_TG) June 20, 2024

新築マンションの価格は毎月かなり変動するので、前年同月比◯◯%下落！とか、あまり真に受けてはいけません。

SNSの意見④：これから首都圏のマーケットで新築分譲が安くなる未来は見えない

新築マンションの価格が上がっている理由として

①土地価格の上昇
②建築資材価格の上昇
③建設に関わる方々の労務費の上昇(良い事でもある)
④低金利
⑤円安

などが、考えられます。
これらの要素を客観的に見て、これから首都圏のマーケットで新築分譲が安くなる未来は見えないです💧

— 不動 (@residencelove) June 19, 2024

新築マンションの価格が上がっている理由として
①土地価格の上昇
②建築資材価格の上昇
③建設に関わる方々の労務費の上昇(良い事でもある)
④低金利
⑤円安
などが、考えられます。
これらの要素を客観的に見て、これから首都圏のマーケットで新築分譲が安くなる未来は見えないです💧

SNSの意見⑤：金利も上がってどんどん安くなる

不動産に関しては、ぼくは10〜5年前までは絶対購入派だったし、実際買った
今は賃貸派
利回り低すぎて明らかに高杉
特に新築マンションは設備仕様も以前の方が良質だった
あと10年もしたら高齢者も亡くなって都内ですら人口減少進む
金利も上がってどんどん安くなる

— z (@aaaaakosuke) June 13, 2024

不動産に関しては、ぼくは10〜5年前までは絶対購入派だったし、実際買った
今は賃貸派
利回り低すぎて明らかに高杉
特に新築マンションは設備仕様も以前の方が良質だった
あと10年もしたら高齢者も亡くなって都内ですら人口減少進む
金利も上がってどんどん安くなる

【SNS調査】マンション価格はこれから安くなるのか？：まとめ

マンション価格がこれから安くなるのか？という問いに対して、個人の考えや意見は多様な様子。

今後マンション価格が暴落すると言われていることについて、真に受けていない、あり得ないという否定的な意見は数多く見られました。

また、下落を待っていても買えなくある可能性があるという、暴落待ちのデメリットについて述べている人も。

勿論、人口減少と金利上昇が進み、今後どんどんマンション価格が安くなることを予想する意見も確認できました。

マンション暴落待ちの落とし穴！：まとめ

マンション暴落待ちの落とし穴/デメリットは上記の通り。

マンション価格が今後どのように動いていくのか、いつ価格が下がるのかを予測することは大変困難かつほとんど不可能といっても過言ではありません。

また、狙っているマンションの近辺エリアの価格動向を数カ月単位で追うなど、ミクロ的な視点は大事ですが、国内政治、経済事情や諸外国の状況等、複数のマクロ的要素が原因となり価格の暴落は引き起こされるもの。

不動産と金融リテラシーを高めたうえで、想定されるケースを推測し、適宜対処するしかありません。

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