【マイホーム】東京でサラリーマンはもはや家を買えない？都内のマンションが高すぎる

「東京で家を買うのは、もはやサラリーマンには無理なのでは？」そう感じる人が急増中です。

新築・中古ともに都内のマンション価格は右肩上がりを続け、平均年収では到底手が届かない水準にまで上昇。かつては共働きなら何とか買えると言われていた時代もありましたが、今では年収700〜800万円でも都心に2LDKを購入できないケースも珍しくありません。

住宅ローン規制、物価高、建築費の上昇、投資マネーの流入──。複合的な要因によって、買いたくても買えないという現実が一般層に押し寄せています。その結果、賃貸に住み続ける人も増えていますが、家賃も同様に高騰しており、住居コストは年々家計を圧迫しています。

では、今の東京で賢い住まいの選択をするにはどうすればいいのか？今回は、都内マンションがここまで高くなった理由と、サラリーマン家庭が取るべき戦略を不動産取引のプロが分かりやすく解説しますので是非最後までご覧ください。

東京でサラリーマンはもはや家を買えない？都内のマンションの高さ

国土交通省管轄の東日本レインズが公表している 「月例速報 Market Watch」（2025年8月発表） によると、首都圏中古マンションの成約㎡単価は 64か月連続で上昇という異例の状況が続いているとのこと。

これは広さ70㎡の一般的なマンション換算では 約5,940万円超 に相当し、平均的なサラリーマン世帯の手が届きにくい価格帯となっています。

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築年数を問わず価格が上昇し、築浅マンションはさらに手が届かない存在に

価格高騰は新築や築浅だけの問題ではなく、築20〜30年の中古マンションでも上昇が続いているという点が近年の特徴。本来であれば、築年数の経過に伴って価格が下落していくのがマンション市場の通常の動きですが、直近ではこの前提が崩れつつあります。

これは需要過多と供給不足が重なり、築古物件ですら割安感が薄れ、価格が下支えされているため。一方で、築10年未満の準築浅や築浅マンションの価格はさらに顕著に高騰しています。

東京23区では、70㎡換算で1億円を超えるケースも珍しくなく、平均的な会社員世帯ではローン審査以前に頭金の準備段階で現実的な選択肢から外れてしまう状況。建築コストの上昇や新築供給の減少により、築浅物件が新築の代替として評価され、価格が押し上げられているわけです。

結果として、築古は安くない上に築浅はもっと手が出ないという二重苦が発生しており、築年数を基準にすれば買いやすくなるという従来の常識が全く通用しなくなっているのです。サラリーマン世帯にとって、都内マンションの取得ハードルは年々確実に高まっているのが現実です。

都内サラリーマン世帯の平均年収では太刀打ちできない…

価格の上昇が続く一方で、肝心のサラリーマン世帯の収入は追いついていません。国税庁の「民間給与実態統計」を見ると、東京都の平均給与は 約620万〜650万円前後。

共働き世帯であっても、世帯年収は 900万〜1,100万円 がボリュームゾーンで、ここ十数年で大きく上昇したわけではありません。にも関わらず、マンション価格だけが劇的に伸び続けているため、収入と住宅価格の乖離が過去最大級に広がっている 状態。

一般的に住宅ローンで無理なく返済できる物件価格の目安は、年収の7〜8倍が限界とされています。しかし、70㎡換算で8,000万〜1億円台が当たり前になった都内では、年収700万円の世帯でも到底手が届きません。

むしろ、自己資金と返済負担率の観点から考えると、年収1,200万円を超えてようやく検討ラインに乗るといっても過言ではない状況なのです。

つまり、今のマンション価格が買えないと感じるのは決して感覚的な話ではなく、数字が示す必然とも言えます。加えて日常品の物価も上昇しており可処分所得は減少する一方。

価格だけが上がり続け、収入が追い付かない構造のなかで、普通のサラリーマンが都内でマイホームを取得するハードルは確実に跳ね上がっているのです。

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【SNS】都内のマンション/戸建て購入を検討する人の声

次に、SNSを中心に都内のマンション/戸建て購入を検討する人の声を調査してみました。

第三者の客観的な意見をいくつか見ていきましょう。

声①：物理的に支払いできる水準を超えてる…

MR行ったけどマンション高すぎて話にならないな…高くて躊躇するというか普通の都内サラリーマンが物理的に支払いできる水準を超えてる…

— ニイゴ (@25MKbaby) May 13, 2024

MR行ったけどマンション高すぎて話にならないな…高くて躊躇するというか普通の都内サラリーマンが物理的に支払いできる水準を超えてる…

声②：都内のタワマンを普通のサラリーマンが買えるようには戻らない

タワーマンション、ここ10年くらいで、耐久消費財から地位財に変わったので、昔みたいに都内のタワマンを普通のサラリーマンが買えるようには戻らないと思うなあ。

洗濯機に500万円出す人はいないけど、カバンに500万円出す人はいるように、地位財になると高いこと自体に価値が出る。

— めらめら (@chiyodaku42) April 12, 2025

タワーマンション、ここ10年くらいで、耐久消費財から地位財に変わったので、昔みたいに都内のタワマンを普通のサラリーマンが買えるようには戻らないと思うなあ。
洗濯機に500万円出す人はいないけど、カバンに500万円出す人はいるように、地位財になると高いこと自体に価値が出る。

声③：そこまでして都内にこだわるのはなんで？

都内のマンション中古でも1億超えってマジ？普通のサラリーマンは高すぎて住めないから、郊外から片道1時間かけて通勤って時間もったいなさすぎないか…

そこまでして都内にこだわるのはなんで？

— まめ｜20 代で会社やめた。 (@motiva_up_king) September 29, 2025

都内のマンション中古でも1億超えってマジ？普通のサラリーマンは高すぎて住めないから、郊外から片道1時間かけて通勤って時間もったいなさすぎないか…
そこまでして都内にこだわるのはなんで？

声④：子育て世代などが都内から移り住む事例も増えている

（日経新聞）東京都内のマンション価格の高騰が続くなか、サラリーマン世帯など実需層の受け皿になっているのが千葉県だ。東京都心に比べれば通勤時間は長くなりやすいものの、新型コロナ禍以降のリモートワーク普及によって弱点は薄まりつつある。子育て世代などが都内から移り住む事例も増えている。

— はやぶさトニー (@umibeni154) March 19, 2024

（日経新聞）東京都内のマンション価格の高騰が続くなか、サラリーマン世帯など実需層の受け皿になっているのが千葉県だ。
東京都心に比べれば通勤時間は長くなりやすいものの、新型コロナ禍以降のリモートワーク普及によって弱点は薄まりつつある。子育て世代などが都内から移り住む事例も増えている。

【SNS】都内のマンション/戸建て購入を検討する人の声：まとめ

SNSで確認できた都内のマンション/戸建て購入を検討する人の声をまとめると以下の通り。

都内のマンションをサラリーマン世帯で購入することの難しさ、大変さについて述べる意見や声が多数。

子育て世代などを中心に都内にそこまでこだわる必要性があるのかどうか、都内近郊への移住検討について言及するものも確認できました。

今の価格急騰状況については、一過性の動きと捉える人もここまでの傾向を踏まえると継続路線が濃厚と考える人の二極に分かれている様子。

都内で家を買う/買わないの判断軸

都内のマンション価格が高騰している今の状況下で、サラリーマン世帯が家を買う買わないかの判断軸について不動産のプロの目線から整理していきます。結論、それは以下の５つ。

感覚ではなく、数字とライフプランに基づいた冷静な判断が必要です。

判断軸①：返済負担率が年収の25％以内で収まるか

最初に確認すべきは、住宅ローンの返済が 家計を圧迫しない範囲に収まるかどうかです 。金融機関やFPが共通して重視する基準が、返済負担率（返済比率）＝年収に占める年間返済額の割合。これが 25％以内 に収まっているかは、大きな判断材料になります。

例えば、以下のような考え方。

このラインを超えての購入は、教育費・老後資金・予備費を圧迫し、生活に余裕がなくなるリスクが高まります。特に都内のように物価も高く、教育費がかかりやすい地域では、返済比率をギリギリで組むことが後々の負担につながりかねません。

一方、返済負担率が25％以内に収まっていれば、家計に余力を残しながら安定した返済が可能になり、住宅購入の大前提をクリアしたと言えます。まずはこの基準を満たすかどうかが、買うかどうかを判断する最初の軸となります。

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判断軸②：資産性（立地 × 築年数 × 流動性）の有無

住宅を購入する際に欠かせない視点が、その物件が将来どれだけ価値を保てるかという資産性の判断。東京のマンション市場では、立地・築年数・流動性の3つが資産価値を大きく左右します。

駅からの距離が近く需要の強いエリアであれば、中古になっても買い手が付きやすく、価格の下落幅も抑えられる傾向があります。特に駅徒歩5分圏のマンションは、再開発や周辺インフラの改善とともに評価が維持されることが多く、長期的な資産として安定しやすいのが特徴。

築年数は流動性と密接に関わっており、築浅であるほど市場での評価が安定し、買い手の母数も増えます。とはいえ、築古であっても人気エリアに位置する物件は下落が緩やかで、リノベーション需要が下支えとなって値崩れしにくいケースも。一方で、築年数が30年を大きく超え、なおかつ立地の希少性が低い物件は、価格が伸びづらく売却にも時間がかかりやすいのが実情です。

供給量の観点でも市場は二極化しており、同じエリアでも大量供給される大規模マンション群は価格調整の影響を受けやすく、小規模で希少性のある物件は安定した取引が続きやすい傾向があります。

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判断軸③：住居費の比較（賃貸 vs 購入）

家を買うべきか賃貸を続けるべきかを考えるとき、多くの人が月々の支払額だけを比べてしまいがち。しかし、正しい判断をするためには、長期的な総コストで比較することが欠かせません。購入には住宅ローンだけでなく、利息、管理費、修繕積立金、固定資産税など、月の返済以外の費用が必ず発生します。

また、将来的な大規模修繕や設備交換といった突発的なコストもゼロにはできません。一方で、賃貸は初期費用や更新料がかかるものの、物件そのものの維持費や資産リスクを負う必要がありません。

さらに、購入した物件は将来の売却時にいくら戻ってくるのか、つまり出口を考えなければ総コストは算出できません。資産性の高いエリアであれば、売却価格が購入価格に近づき、実質的な住居コストを抑えられる可能性もありますが、流動性の低い物件であれば、値下がりリスクが家計を直撃することに。

また、賃貸には住み替えの自由度というメリットがあり、後述するように転職・子育て・親の介護など、ライフイベントの変化が多い世帯にとっては大きな価値となります。

総括して賃貸と購入は単純な支払い額の比較では合理的な判断ができず、あくまで想定される費用と将来の選択肢まで含めた総合的な評価が必要なのです。詳細は以下の記事でも解説しているので是非ご参考下さい。

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判断軸④：ライフプランは固まっているかどうか

住宅購入を考えるうえで重要なのが、将来の暮らし方と住まいの固定性が一致しているかどうか。子どもの人数や進学先、勤務地の変化、転職やリモートワークの比率、親の介護といった要素は、今後の住む場所を大きく左右します。これらが固まっていない段階で家を買うと、数年後に間取りや立地が合わなくなり、住み替えの負担が生じる可能性があります。

一方で、長く住むエリアが明確で、仕事や家族構成の見通しが立っている世帯にとっては、購入が合理的な選択になり得ます。住宅ローンは長期の固定契約であるため、ライフプランが安定しているかどうかが、買うか買わないかの判断に直結するというわけです。

判断軸⑤：金利・価格・供給量を考慮したタイミング調整

最後に確認したいのが、今の市場環境が本当に購入に適しているかという視点。住宅購入は個人の事情だけでなく、金利の方向性、マンション価格の水準、供給量、投資需要の強弱といった外部環境の影響を強く受けます。

特に冒頭述べたように2025年の東京市場は、価格が高止まりしているにもかかわらず、良質な物件の供給が少なく、競争が激しい状況が続いています。

金利も今後は上昇方向が意識されており、借入額が大きいほど総返済額への影響は大きくなります。さらに、都心では供給不足が解消されず、郊外では一部エリアで価格調整の動きが見られるなど、地域ごとの差も広がっています。こうした環境下では、買えるから買うではなく、市場が自分たちにとって有利な状況かどうかを見極めることが不可欠です。

個人の収入・家計状況が問題なくても、市場が割高であれば購入メリットは小さくなりますし、逆に条件が整ったタイミングであれば大きなリターンを得られる可能性があります。

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高騰する都内で買う側が損をしないために知っておくべきこと

都内のマンション価格が高水準で推移する現在の市場環境では、買う側が圧倒的に不利になりやすい構造があります。

売却情報はまず元付業者に集中し、価格交渉の主導権も売主・元付側にあるため、買主に届く情報はどうしても後手に回りがち。条件の良い物件ほど情報が出た瞬間に申し込みが入るため、相場観を持たない状態で焦って決めてしまうことが最も大きな損失につながります。

特に今のような高騰市況では、価格の妥当性を判断することが一段と難しくなっています。売り出し価格は必ずしも相場を反映しておらず、周辺事例が少ないエリアでは、割高物件を相場だと思い込みやすい落とし穴があります。

また、人気エリアでは値引き交渉が成立しにくく、逆に割安に見える物件には構造上の問題や資産性の弱さが隠れていることも多いため、安い＝買い得とは必ずしも限りません。

さらに、買主側は心理的にも不利になりがち。競争が激しい市場では、他の人に取られたくないという気持ちが働き、十分な検討時間を確保できなくなります。

本来であれば、相場分析・修繕履歴の確認・管理状況の評価など冷静なチェックが必要ですが、情報の非対称性と時間の制約によって、多くの人が十分に比較検討できないまま契約に進んでしまうのが現実。

こうした状況では、買主側が適正価格や条件交渉の判断軸を持ち、物件情報の裏側まで読み解ける体制を整えておくことが欠かせません。高騰した都内では、良い物件ほどスピード勝負になりますし、悪い条件ほど見抜きにくくなります。

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【マイホーム】東京でサラリーマンはもはや家を買えない？：まとめ

都内のマンション価格はサラリーマン世帯の収入を大きく上回る水準まで上昇し、従来の常識では判断できない状況になっています。築古ですら値下がりしにくく、築浅はさらに高騰するなかで、返済負担、資産性、ライフプラン、市場タイミングを冷静に見極めることが、後悔しない住まい選びの前提になります。

一方で、売買市場には元付主導の慣行や、売主負担の広告費が実質的に客付報酬に流れるといった不透明な構造も残っており、買主が不利になりやすい側面があります。こうした環境では、相場や交渉のポイントを自力で判断するのは簡単ではありません。

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