【NG】買ってはいけない中古住宅15選！築浅でも避けた方がいい＆買わない方がいい中古物件を徹底解説

「買ってはいけない中古住宅ってどんな特徴がある？築浅なら安心だと思っていたのに不安になる…」

中古住宅は安いため人気がありますが、一方で、見た目や築年数だけでは判断できない落とし穴が多いです。

そこで今回は「買ってはいけない中古住宅15選」を不動産のプロが徹底解説します。

本記事では、土地・建物・周辺環境・番外的な注意点まで網羅し、なぜ買ってはいけないのかを具体的な理由とともに整理して紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

築浅でも避けた方がいい！買ってはいけない中古住宅

築浅の中古住宅であっても、条件次第では避けた方がいいケースも多々あります。

土地や建物、周辺事情に潜む問題は築年数だけでは見抜けないためです。中古住宅の失敗例を見ていくと、共通しているのは表面上の良さに目を奪われ、本質的なリスクを見逃していること。

そこで本記事では、仮に築浅でも避けた方がいい、買ってはいけない中古住宅について、土地編、建物編、番外編という3つの区分に分け、合計15個の特徴を解説していきます。

では、見ていきましょう。

買ってはいけない中古住宅：土地編

中古住宅選びでは建物の状態に目が向きがちですが、長期的な満足度や資産性を左右するのは土地条件です。購入後に修繕や売却が難しくなる土地には共通点があり、事前に把握できれば大きな失敗を避けられます。

まずは、買ってはいけない中古住宅：土地編に関して、情報をまとめていきますね。

順番に見ていきましょう。

買ってはいけない中古住宅①：再建築不可の土地である

再建築不可の土地とは、建築基準法上の道路に敷地が適切に接していないため、新たな建物を建てられない土地を指します。

建築基準法では原則として幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接道している必要があります。この条件を満たさない土地では、現在の建物を取り壊すと新築が認められません。

【不動産投資３大やめとけ】

・新築ワンルーム区分
・家賃崩壊地域の3UBアパート
・再建築不可旧耐震ボロ戸建

これやめとき。

— あやべのらこ (@noracoayabe) August 26, 2025

【不動産投資３大やめとけ】
・新築ワンルーム区分
・家賃崩壊地域の3UBアパート
・再建築不可旧耐震ボロ戸建
これやめとき。

再建築不可の物件。
融資はつかないけど、高利回りなら買うのはありだと思う。
でもこれはババ抜きゲーム
朽ち果てたり需要が無くなる前に売り抜けれるのか？
今はまだ良いけど、そろそろ出口無くなる物件が出てくる。
うちの1軒持ってるけどそろそろやばいかな

— 栗本唯@北浜で働く不動産会社社長 (@tkurimot) September 27, 2023

再建築不可の物件。
融資はつかないけど、高利回りなら買うのはありだと思う。
でもこれはババ抜きゲーム
朽ち果てたり需要が無くなる前に売り抜けれるのか？
今はまだ良いけど、そろそろ出口無くなる物件が出てくる。
うちの1軒持ってるけどそろそろやばいかな

老朽化が進んだ場合でも建て替えという選択が取れず、修繕を重ねて使い続けるしかなくなります。金融機関の評価も低くなりやすく、住宅ローンが利用しにくい傾向も。

結果として流動性が著しく下がり、売却時に大幅な価格調整を迫られる点が大きなリスクですね。

買ってはいけない中古住宅②：周辺地域に空き家が多い

周辺に空き家が目立つ地域は、将来的な資産価値の下落リスクがあります。

人口減少や高齢化が進むエリアでは、住民の入れ替わりが少なく、商業施設や公共サービスの撤退が起こりやすくなります。空き家が増えると管理不全による景観悪化や防犯面の不安も重なり、地域全体の評価が下がる循環に陥ります。

こうした地域では土地需要が弱く、売却を考えた際に買い手が見つかりにくいです。個別の物件が良好でも、周辺環境の影響で評価が伸びないこともあるわけです。

買ってはいけない中古住宅③：隣家や隣地との境界杭がない

境界杭が確認できない土地は、将来的なトラブルの火種になりやすいです。

境界が不明確なままでは、建て替えや増改築の際に隣地所有者との協議が必要になり、話し合いが長期化する例も。測量を行って境界を確定させるには費用と時間がかかり、相手方の同意が得られない場合は法的手続きに発展する可能性もあります。

購入後に初めて問題が顕在化するケースも多いので、事前に確認しておくべき項目でしょう。

買ってはいけない中古住宅④：傷害・強盗などが多く治安が悪い

治安の良し悪しは、土地選びでは重要な要素です。

犯罪が多い地域では、日常的な不安が生じやすく、家族構成によっては致命的な問題になります。治安評価は警察が公表する犯罪発生状況や自治体の公開情報から把握できます。

治安が悪いと認識されている地域は、居住希望者が限られ、土地価格が伸びにくい傾向があります。防犯対策に追加費用がかかることもあります。長く住む前提であれば、心理的負担を軽視しない方が良いでしょう。

買ってはいけない中古住宅⑤：ハザードマップ上で災害リスクが高い

自治体が公表するハザードマップで浸水想定区域や土砂災害警戒区域に含まれる土地は、災害リスクを常に抱えます。

過去に被害履歴がある地域では、同様の災害が繰り返される可能性も。保険料が高くなる場合や、住宅ローン審査で不利になる例も見られます。

災害時の避難制限や復旧までの生活負担を考えると、日常の利便性だけで判断するのは危険。土地条件としての安全性は、価格以上に重視すべき要素と言えます。

買ってはいけない中古住宅：建物編

次に、買ってはいけない中古住宅：建物編もまとめていきますね。

順番に見ていきましょう。

買ってはいけない中古住宅①：旧耐震基準の建物である

旧耐震基準とは、1981年以前の耐震設計を前提に建てられた建物を指します。

この基準では震度6強から7程度の大地震を想定しておらず、倒壊や大規模損傷の危険性が高いとされています。耐震補強工事を行えば一定の安全性向上は見込めますが、工事費用が高額になりやすく、立地や構造によっては現実的でない場合もあります。

金融機関の評価が厳しく、住宅ローン審査で不利になることもあります。安全性、資金計画、将来価値の3点から見て非常に重要な建物条件と言えます。

買ってはいけない中古住宅②：建築基準法を満たしていない

建築基準法に適合していない建物は、いわゆる既存不適格や違反建築に該当する可能性があります。

増改築を重ねた結果、容積率や建ぺい率を超過している例も。このような建物は、将来の建て替えや大規模修繕の際に行政指導を受ける恐れがあります。

是正工事が必要になれば、想定外の出費が発生します。売却時にも買い手が限定されやすく、価格交渉で不利に働く傾向が見られます。法令適合性は見た目では判断できないため、購入前の確認が重要です。

買ってはいけない中古住宅③：マンション内で空室率が高い

マンションで空室が多い状態は、管理や将来性に問題を抱えている兆候と考えられます。

居住者が少ないと管理費や修繕積立金の負担が一部の所有者に集中し、必要な修繕が先送りされやすくなります。その結果、建物全体の劣化が進み、さらに入居者が減る悪循環に。

激安中古リゾートマンションが増える一方だが、かなり安いと思ってもこのような物件は絶対に買ってはいけない。空き住戸だらけ、不具合箇所はそのまま、しっかり管理されてきたのかどうかも分からず、実態はスラム化マンション、廃墟に近いものが非常に多い。

— マンションGメン (@mansion_Gmen) February 15, 2016

激安中古リゾートマンションが増える一方だが、かなり安いと思ってもこのような物件は絶対に買ってはいけない。空き住戸だらけ、不具合箇所はそのまま、しっかり管理されてきたのかどうかも分からず、実態はスラム化マンション、廃墟に近いものが非常に多い。

空室率が高いマンションは市場評価も低く、売却時に時間がかかる傾向があります。住み始めてから管理状態の悪化に気付いても対応が難しいため、事前の状況把握が重要です。

>>【有料級】不動産のプロが必ずチェックする買ってはいけないマンションの特徴9選

買ってはいけない中古住宅④：ゴミ捨て場や共有部分が不衛生

ゴミ捨て場や廊下、エントランスなどの共有部分は、管理体制を映す鏡です。

清掃が行き届いていないマンションでは、管理組合が機能していない可能性があります。不衛生な環境は害虫発生や悪臭の原因となり、日常生活の満足度を下げます。

さらに、管理意識の低さは長期修繕計画の不備にもつながりやすく、建物全体の価値低下を招きます。内見時に確認できる要素であるため、しっかりとチェックするようにしましょう。

買ってはいけない中古住宅⑤：シロアリや雨漏り被害の跡がある

シロアリ被害や雨漏りの痕跡は、建物内部の劣化が進行している可能性が高いです。

表面的に補修されていても、構造部分まで影響が及んでいることも。被害箇所の修復には継続的な点検と費用が必要になり、将来的な負担が大きくなりがちです。

再発のリスクも高いですし、住み始めてから問題が顕在化することもあります。安心して長く住むためには、過去の被害履歴と補修内容を確認するべきでしょう。

買ってはいけない中古住宅：番外編

中古住宅には、土地や建物の性能とは別に、見落とされやすい条件もいくつかあります。

なので、最後に買ってはいけない中古住宅：番外編もまとめていきますね。

順番に見ていきましょう。

買ってはいけない中古住宅①：心理的瑕疵がある

心理的瑕疵は、過去の死や事件事故などにより、居住に抵抗を感じやすい状態を指します。

告知義務の範囲は限定的で、一定期間が経過すると説明対象外となる場合も。そのため購入後に事実を知るケースも見受けられます。

実際、国土交通省の告知ガイドラインでは、賃貸は他殺・自死などでも概ね3年経過後は原則として告げなくてよい整理が示されています。

過去に事件や事故があった事実は、購入者本人が気にしなくても、次の買主や金融機関が評価を下げる要因になります。実際に心理的瑕疵がある物件は、同条件の一般物件と比べて取引価格が恒常的に下がりやすく、売却期間も長期化する傾向があります。

また売却時には、内容や経緯によっては告知義務が発生し、説明責任を負う立場になります。購入時に割安に見えても、保有中と売却時の不利が積み重なり、長期的には損失を抱えやすい点が、買ってはいけない最大の理由です。

買ってはいけない中古住宅②：基礎のクラックがある

基礎部分のひび割れは、建物全体の耐久性に関わる重要な兆候です。

表面的なヘアクラックと構造に影響するクラックでは意味合いが異なりますが、一般の内見では判断が難しい場合があります。構造クラックであれば、地盤沈下や施工不良が原因となる可能性があります。

中古戸建て投資で「これは買ってはいけない」物件。

私たちプロなら一発で見抜けるのが「基礎のクラック」と「雨漏りのサイン」。

表面的なリフォームに騙されてはいけない。建物の構造を理解しているからこそ、本質的な価値を見抜ける。

これは私たちの強み。#不動産投資 #建設業

— 岡田 基俊＠思考で勝つ投資家 (@mototoshi_1970) September 30, 2025

中古戸建て投資で「これは買ってはいけない」物件。 私たちプロなら一発で見抜けるのが「基礎のクラック」と「雨漏りのサイン」。 表面的なリフォームに騙されてはいけない。建物の構造を理解しているからこそ、本質的な価値を見抜ける。 これは私たちの強み。 #不動産投資 #建設業

補修費用が高額になりやすく、完全な解消が難しい例も。将来的な安全性と修繕計画を考えると、リスクを抱えた状態での購入は避けたい条件です。

買ってはいけない中古住宅③：騒音・日当たり問題がある

騒音や日照条件は、数値で把握しにくいものの生活満足度に直結する重要な条件です

幹線道路や鉄道に近い立地では、時間帯によって騒音レベルが大きく変わります。日当たりは周辺建物の影響を受けやすく、将来の建築計画によって悪化する可能性もあります。

【買ってはいけない中古物件】
なんとなく全体的にうす暗い。特に北側が昼間でも暗い。暗いという事は陽が入らずいつまでたっても乾燥しない。外壁にもコケが生えている。こういう物件は壁をめくると躯体が腐っている事が多い。カビだらけのパターンもある。エビデンスはボク。

— いのっち★工務店大家 (@inocchi8562) March 21, 2022

【買ってはいけない中古物件】
なんとなく全体的にうす暗い。特に北側が昼間でも暗い。暗いという事は陽が入らずいつまでたっても乾燥しない。外壁にもコケが生えている。こういう物件は壁をめくると躯体が腐っている事が多い。カビだらけのパターンもある。エビデンスはボク。

短時間の内見では気付きにくく、入居後に不満として表面化しやすい点が特徴です。これらの条件は資産価値にも影響するので事前に確認すべきです。

買ってはいけない中古住宅④：相場から外れてやけに安い

周辺相場と比べて極端に価格が低い物件には、何らかの理由が潜んでいる場合があります。

建物や立地に問題があるだけでなく、過去のトラブルや将来の制限条件が影響している例もあります。価格だけで判断すると、修繕費や維持費が想定以上にかかり、結果的に割高になる可能性があります。

不動産中古マンション系サイトをチェックしてたら、秋葉原近くの某物件、築4年で価格が新築の時の3/4ぐらいになってる。元々がアリエネー値段の物件だったからなー。絶対に買ってはいけない物件の典型。

— しげの@C107水東5ナ06a／火南1p30b (@t_shigeno) September 4, 2011

不動産中古マンション系サイトをチェックしてたら、秋葉原近くの某物件、築4年で価格が新築の時の3/4ぐらいになってる。元々がアリエネー値段の物件だったからなー。絶対に買ってはいけない物件の典型。

市場価格は多くの取引実績を反映した指標であり、大きく外れている点には必ず背景があります。理由を把握できないままの購入は避けたいところです。

買ってはいけない中古住宅⑤：長期間にわたって空き家になっている

長期間使用されていない住宅は、目に見えない劣化が進行している場合があります。

換気不足による湿気の滞留や配管内部の劣化は、入居後に不具合として表れやすくなります。定期的な管理が行われていない場合、修繕箇所が広範囲に及ぶこともあります。

三ヶ月以上空き家になっている中古住宅は危険。人が住んでいないと住戸内は乾燥してしまい、木質部分が変形してしまうことがある。また、長期間住んでいない住戸は、下水の悪臭が染み付いていることもある。長期にわたって売れ残っている完成在庫マンションなどもヤバいので買わないほうがいい。

— マンションGメン (@mansion_Gmen) August 22, 2020

三ヶ月以上空き家になっている中古住宅は危険。人が住んでいないと住戸内は乾燥してしまい、木質部分が変形してしまうことがある。また、長期間住んでいない住戸は、下水の悪臭が染み付いていることもある。長期にわたって売れ残っている完成在庫マンションなどもヤバいので買わないほうがいい。

また、長く売れ残っている背景には、立地や条件面で敬遠されてきた事情が存在します。表面的な状態だけで判断せず、空白期間の理由を確認することをおすすめします。

買ってはいけない中古住宅：まとめ

中古住宅を探している方にとって、本当に注意すべきなのは築年数や価格の安さではありません。

土地の制約、建物の法令適合性、管理状態、心理的な要因など、どれか一つでも見落とすと、住み始めてから負担や後悔が増えやすくなります。だからこそ、購入前にリスクを整理し、冷静に判断できる環境を整えることが重要です。

その際、諸費用を抑えつつ専門的な視点を取り入れたい方には、仲介手数料が最大0円になる01HOUSEの活用がおすすめ。費用面の余裕が生まれることで、物件選びそのものに集中しやすくなります。

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