【20年】中古住宅を買うなら築年数は何年が狙い目？築年数何年まで住めるのかまで徹底解説

「中古住宅を買うなら築年数は何年が狙い目？そもそも築年数で何年まで住めるの？」

中古住宅は、築年数によって価格もリスクも大きく変わるため、判断に迷う方が多いです。築浅は高く感じるが、築古は修繕費が心配という方も多いでしょう。

そこで今回は「中古住宅を買うなら築年数は何年が狙い目なのか？」を不動産のプロが徹底解説します。

本記事では、築年数ごとの特徴や注意点を整理し、失敗しにくい考え方を分かりやすく紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

中古住宅を買うなら築年数は何年が狙い目？

中古住宅を探している方が最初に迷いやすいのが、築年数は何年くらいが狙い目なのか？という点です。

新しいほど安心に見える一方で、価格は高くなりやすく、古いほど安いが不安が残ると感じる方も多いでしょう。築年数の狙い目は、単純な年数の新旧ではなく、価格の下がり方と住宅性能のバランスで判断する必要があります。

結論から言うと、中古住宅を買うなら築年数は何年が狙い目であることが多いです。

理由をシンプルに言えば、購入価格が抑えられやすく、なおかつ建物としての使い道が十分残っているからですね。

中古住宅を買うなら築20年の物件が狙い目な理由

中古住宅を買うなら築20年の物件が狙い目な理由をまとめると以下の通りです。

順番に見ていきましょう。

狙い目な理由①：購入価格と建物価値のバランスが取りやすい

住宅価格は新築時をピークに下落していく傾向があり、一定期間を過ぎると下げ幅が緩やかになります。

築20年前後では、新築プレミアムが完全に剥落し、価格が実需ベースに近づいた段階に入ります。その結果、購入時点で過度な割高感を抱えにくく、支払額と実際の住み心地との乖離が小さくなります。

立地条件や間取り、敷地の広さといった本質的な価値が評価に反映されやすく、価格と内容の釣り合いを冷静に判断しやすい状態になります。

初期費用を抑えつつ、一定水準の居住性能を確保したい方にとって、検討しやすい価格帯になることが多いですね。

狙い目な理由②：過度な値下がりリスクを抱えにくい

築浅物件は購入後の値下がり幅が大きくなりやすい一方、築年数が進むにつれて価格変動は緩やかになります。

築20年前後では、市場での評価がある程度固まり、短期間で大きく価値を失う可能性が相対的に低くなります。住み替えや売却を視野に入れた場合でも、極端な価格下落を前提にしなくて済む点はメリットでしょう。

購入後のライフプランを描きやすい点も、この年代ならではのメリットと言えます。

狙い目な理由③：大規模修繕の有無が判断しやすい

築20年程度になると、屋根、外壁、水回り設備など、主要部分の修繕履歴が表面化してきます。

過去にどの部分が手入れされているかを確認しやすく、今後必要になりやすい工事の内容を想定しやすい段階です。築浅物件のように将来費用が見えにくい状態よりも、維持管理の計画を立てやすくなります。

修繕が適切に行われていれば、追加費用を抑えた運用も期待できますし、未実施であれば購入時点で織り込んだ判断が可能になります。費用面を含めた全体像を把握しやすい点は、大きなメリットでしょう。

狙い目な理由④：改修前提で選びやすい状態にある

築20年前後の住宅は、耐震性や構造についての情報が比較的整理されています。

設計図書や検査記録が残っている場合も多く、補強や改修を前提とした検討が可能。新築のような完璧さは求めず、必要な部分に手を入れて住み続けるという考え方と相性が良い年代です。

購入時に状態を把握し、計画的に手を加えることで、安心感もあります。築年数がさらに進んだ物件よりも、改修後の活用期間を長く見込める点も評価されやすい理由ですね。

狙い目な理由⑤：土地の価値を重視した判断が可能

築20年の物件では、建物価格が抑えられる分、土地条件の良し悪しが判断の中心になります。

駅距離や周辺環境、生活利便性といった要素を重視しやすく、長期的な住みやすさを基準に選びやすくなります。建物は手を入れて改善できても、立地は変えられません。

そのため、価格が落ち着いた段階で立地を優先できる点は大きなメリット。結果として、住み替えや将来の活用を考えた場合にも柔軟性を持ちやすく、実用性を重視することができるでしょう。

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逆に、築20年の中古住宅はやめとけとの声もある

逆に、以下のような理由から、築20年の中古住宅はやめとけとの声も一部あることは認識をしていおいた方が良いです。

順番に見ていきましょう。

やめとけと言われる理由①：給湯器や水回り設備の耐用目安に重なり、交換費用が発生しやすい

築20年前後になると、住宅設備の多くが耐用目安に達します。

給湯器は一般的に10年前後が交換目安とされ、築20年では既に1回交換済みか、もしくは未交換で限界に近い状態になりやすい時期です。

キッチン、浴室、洗面、トイレといった水回り設備も同様で、内部部品の劣化や不具合が表面化しやすくなります。

これらは突然使えなくなることもあり、入居直後に想定外の出費が発生するケースも。築20年が敬遠される理由の一つは、設備更新のタイミングが集中しやすい点にあります。

やめとけと言われる理由②：屋根や外壁、防水の更新時期が重なり、修繕費が一度に出やすい

建物の外回りも築20年で大きな節目を迎えます。

外壁塗装や屋根防水は、素材にもよりますが10年から20年程度で性能が低下しやすく、築20年では再塗装や本格補修が必要になる可能性が高まります。

これらの工事は部分的な修理では済まず、足場設置を含むまとまった工事になることが多いため、支出額も大きくなります。

築20年の住宅では、屋根、外壁、防水が同時期に更新時期を迎えやすく、資金計画を誤ると負担感が一気に増します。この点がやめとけと言われる大きな要因です。

やめとけと言われる理由③：給排水配管が劣化し始め、漏水や更新工事のリスクが高まる

築20年は給排水配管にとっても注意が必要な時期です。

使用されている管材によって差はありますが、20年前後で内部腐食や劣化が進行しやすくなります。配管トラブルは見えない場所で進行するため、気付いた時には漏水や床下被害につながるケースも。

配管更新は壁や床を開ける工事になりやすく、設備交換よりも工期と費用がかさみます。築20年の住宅が警戒される理由は、こうした目に見えないリスクが表に出始める時期だからです。

やめとけと言われる理由④：修繕履歴が不明な物件では不具合が同時期に表面化しやすい

築20年の住宅でも、適切に管理されてきた物件であれば問題が少ないケースもあります。

ただ、修繕履歴が分からない場合、どこに手が入っていて、どこが未対応なのか判断できません。その結果、入居後に給湯器、外壁、防水、水回りといった複数の不具合が立て続けに発覚することがあります。

築20年という年数そのものより、履歴不明な状態で購入してしまうことが、やめとけと言われる理由ですね。

やめとけと言われる理由⑤：購入価格は下がっても、取得後の維持費が想定以上になりやすい

築20年の住宅は、新築や築浅に比べて購入価格が下がりやすく、一見すると割安に見えます。

しかし、実際には、購入後に必要となる修繕費や設備更新費を合算すると、総額が膨らむケースも。価格の安さだけで判断すると、住み始めてからの出費に苦しむことになります。

築20年がやめとけと言われる本質は、価格と維持費のバランスを読み違えやすい点にあります。築年数ではなく、今後必要になる支出まで含めて判断できるかどうかが、明暗を分けます。

そもそも中古住宅は築何年まで住める？

結論から言うと、築年数だけで居住可能な上限が決まるわけではありません。

日本では中古住宅を築30年程度で建て替える例が多いと言われますが、これは住めなくなった年数ではなく、資産価値や生活環境の変化を理由に解体されるケースを含んだ結果です。

実際には、適切な維持管理が行われていれば、築40年や築50年を超えても居住されている住宅は珍しくありません。

築年数と法定耐用年数は別の考え方

築年数の判断で混同されやすいのが、法定耐用年数という考え方です。

木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造の住宅は47年と定められていますが、これは税務上の減価償却を行うための基準です。

この年数を過ぎたから住めなくなる、あるいは危険になるという意味ではありません。

中古住宅の寿命を左右するのは、構造部分の健全性と、これまでどのような修繕が行われてきたかという点です。屋根や外壁の防水性能、給排水管の更新状況、シロアリ被害の有無などは、築年数以上に重要な判断材料。

また、耐震性についても築年数だけで判断せず、設計内容や補強工事の履歴が重要。同じ築年数でも、定期的に手入れされた住宅と、長期間放置された住宅では、住み続けられる年数に大きな差が生じます。

そもそも中古住宅は何年まで住めるかという問いには、年数ではなく管理状態で決まるという答えが現実的です。

現実的に考えると40年～60年くらいは住める

現実的な結論として、中古住宅は木造で50年前後、鉄骨造で40年から50年前後、鉄筋コンクリート造で60年前後までは十分に住める可能性があります。

まず木造住宅については、公的統計を基にした研究で平均寿命がおおむね50年前後です。この数字は倒壊や老朽化で住めなくなる年数ではなく、建て替えや解体を含めて住宅が使われなくなるまでの平均期間です。

次に鉄骨造住宅は、軽量鉄骨と重量鉄骨で差はありますが、一般的に築40年から50年前後まで住めるケースが多いです。防錆処理や接合部の状態によって寿命が左右されやすく、管理状況による差が大きい構造ですね。

鉄筋コンクリート造住宅については、平均寿命がおおむね68年前後とされ、木造よりやや長い水。物理的な躯体寿命という観点では、鉄筋コンクリート造は100年を超える耐久性を前提に設計されています。

ただ、配管や防水、設備は別途更新が必要になるため、実際の居住年数は修繕計画に依存すると認識しておきましょう。

築年数が経っていても狙い目な中古住宅の特徴

では、最後に、築年数が経っていても狙い目な中古住宅の特徴をまとめていきますね。

順番に見ていきましょう。

狙い目な特徴①：構造躯体に大きな劣化が見られず、点検記録や調査結果が確認できる

築年数が古い住宅を検討する際、まず重視したいのは構造躯体の状態です。

基礎、柱、梁、土台といった部分は、日常生活では目に入りにくいものの、住宅の安全性と寿命を左右する重要な要素。ここに大きなひび割れや沈下、腐朽が見られなければ、築年数が経過していても住み続ける前提が成り立ちます。

さらに、過去に建物状況調査や専門家による点検が行われ、その結果が書面で残っている住宅は、現状を客観的に把握しやすくなります。床下や小屋裏といった見えない部分まで確認されている場合、購入後に想定外の修繕が発生する可能性を下げやすくなります。

築年数という数字よりも、構造の健全性が確認できるかどうかが、安心して住めるかを判断する大きな分かれ目になります。

狙い目な特徴②：屋根、外壁、防水、給排水設備など主要部分の修繕履歴が把握できる

住宅は構造がしっかりしていても、時間の経過とともに劣化する部位が必ず出てきます。

屋根や外壁、防水部分は雨風や紫外線の影響を受けやすく、定期的な補修や更新が前提になります。また、給排水設備は素材や使用状況によって耐久性に差があり、更新時期を迎えると生活への影響が大きくなります。

築年数が経過していても、これらの主要部分について、いつ、どのような修繕が行われたかを確認できる住宅は、今後の維持費を見通しやすくなります。

反対に履歴が分からない住宅では、購入後に複数の修繕が同時期に必要になる可能性があります。

狙い目な特徴③：耐震基準への適合状況や補強工事の有無が明確になっている

築年数が経った中古住宅を選ぶ際、耐震性は見落とせない要素です。

日本では1981年に耐震基準が改正され、それ以降の住宅は新耐震基準に基づいて設計されています。この基準は、強い地震が起きた際にも倒壊を防ぐことを目的としています。

築年数が古い住宅であっても、新耐震基準で建てられているか、あるいは耐震診断や補強工事が行われているかによって、安全性の評価は大きく変わります。

築年数だけで危険と決めつけるのではなく、耐震性能がどの水準にあるかを具体的に確認すべきです。

狙い目な特徴④：土地条件や立地環境に対して建物価格が抑えられている

築年数が進むと、建物の評価は下がり、価格の中心は土地に移っていきます。

この段階では、駅までの距離や周辺環境、生活利便性といった立地条件が、住宅の価値を大きく左右します。立地条件が良く、建物価格が抑えられている住宅は、住みやすさと購入価格のバランスを取りやすくなります。

建物は修繕や改修によって改善できますが、土地の条件は購入後に変えることができません。そのため、築年数が経過している住宅ほど、立地を重視した判断が合理的。

将来の住み替えや活用を考えた場合でも、立地に価値が残る住宅は柔軟性を持ちやすく、長期的な視点で見ても選びやすい特徴がありますね。

狙い目な特徴⑤：管理状態が良く、室内外の劣化進行が年数相応に収まっている

築年数以上に、その住宅の扱われ方を示すのが日常的な管理状態です。

室内の湿気やにおい、壁や床の状態、建具の開閉具合、外壁や庭の手入れ状況などは、長年どのように暮らされてきたかを如実に反映します。

丁寧に使われてきた住宅は、劣化の進行が緩やかで、築年数に対して状態が良好なケースが多いです。定期的な掃除や小さな補修が積み重ねられている住宅は、大きな不具合が起きにくく、住み始めてからの負担も抑えやすくなります。

築年数だけに目を向けず、管理の積み重ねが感じ取れるかどうかを確認することが、後悔しにくい中古住宅選びの肝ですね。

中古住宅を買うなら築年数は何年が狙い目？：まとめ

中古住宅の狙い目は築年数だけで決まりませんが、築20年前後が狙い目であることが多いです。

実際、築20年以内なら躯体の大きなリフォームは不要になりやすく、水回り中心の改修だけなら200万円弱で済むこともあります。

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