【後悔】住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由！してよかった？しないほうがいい？

住宅ローンを繰り上げ返済することで、支払利息を減らせるなどメリットが大きい方法です。

金銭的メリットから積極的に繰り上げ返済する方も多いですが、中には「繰り上げ返済しないほうがいい」などの否定派の声が多く存在するのも事実。

そこで今回は「住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由（デメリット）」を不動産のプロが徹底解説していきます。

本記事を読むことで、繰り上げ返済をするメリット/デメリットが分かり、返済方法で後悔する可能性を低くすることができますよ。

そもそも繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済とは、住宅ローンやその他のローンの一部または全額を予定よりも早く返済すること。

そして、住宅ローンの繰り上げ返済には「①全部繰り上げ返済」と「②一部繰り上げ返済」の2種類が存在します。

さらに、一部繰り上げ返済の中には「①期間短縮型」と「②返済額軽減型」の2種類の返済方法が存在します。

住宅ローンの一部繰り上げ返済方法①：期間短縮型

1種類目は期間短縮型です。

一部繰り上げ返済を行うことで、毎月の返済額に変化はありませんが、返済期間を短くできる方法です。

まとまった資金がないと期間短縮はできないので、手元に余力資金がある方に向いている繰り上げ返済方法ですね。

住宅ローンの一部繰り上げ返済方法②：返済額軽減型

2種類目は返済額軽減型です。

一部繰り上げ返済を行うことで、返済期間に変化はありませんが、毎月の返済額を少なくできる方法です。

まとまった資金がなくとも繰り上げ返済が可能なので、少しでも毎月の負担を減らしたい方に向いている繰り上げ返済方法ですね。

住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由

住宅ローンの繰り上げ返済は、利息分を減らせるなどメリットは確かにあります。

ですが、デメリットも存在しており、Googleで検索すると「住宅ローン 繰り上げ返済 しないほうがいい」とまで出てくるんですよね。

その理由はざっくり下記4つです。

順番に見ていきましょう。

大きな理由①：住宅ローンの控除額が減ってしまう

住宅ローンを繰り上げ返済すると、住宅ローン控除額が減少することが大きなデメリットです。

住宅ローン控除は、年末残高に応じて所得税から一定額が控除される制度。この制度を利用することで、10年間にわたって多くの控除が受けられます。例えば、4,000万円のローンを組んだ場合、年間で最大40万円、10年間で最大400万円の控除が可能です。

しかし、繰り上げ返済をすると、残高が減少し、控除額も減少します。例えば、残高が2,000万円に減った場合、控除額は年間で最大20万円に半減してしまうわけです。

仮に年収500万円で4,000万円の物件を購入する場合、月間ベースで3万円強の所得税軽減に繋がります。なので、月々3万円の所得税軽減よりもメリットがあるのであれば、繰り上げ返済するのは大いにありでしょう。

大きな理由②：団体信用生命保険のメリットが大きい

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、残りのローンを全額返済する保険です。

要するに、団信に加入していると、仮に契約者が死亡した場合にでも、ローン返済が保険によってされるので、家族が路頭に迷うことがないわけです。

団信の保険料は、住宅ローンの金利に含まれている場合が多く、個別に加入するよりもコストパフォーマンスが優れています。例えば、3000万円の住宅ローンに対して年率0.5%の団信料が含まれている場合、年間15万円の保険料がかかりますが、個別の生命保険であれば、同様の保障を得るためには年間で20万円以上の保険料が必要となることも。

繰り上げ返済を行いローンの残高が減少すると、団信の保障額も減少するため、保障の恩恵が減ることになってしまうんですよね。また、団信は契約期間中に限られるため、繰り上げ返済をすると早期に保険の対象外となり、予期せぬリスクに備える手段を失うことになります。

余力資金的に万が一のリスクに備えることが可能なら問題ないですが、繰り上げ返済の際は団信に関しても認識をしておきましょう。

大きな理由③：現金を持っていた方がいいケースがある

住宅ローンを繰り上げ返済するよりも、現金を保持する方が良いケースがあります。

突発的な支出や予期せぬ収入の減少の可能性もありますしね。例えば、子どもがいれば教育にお金がかかりますし、病気をした際には想定外の医療費が必要になるかもしれません。

無理して繰り上げ返済をすると、住宅ローンは減ったが、手元に資金がなく生活に困ってしまう、なんて事態に陥る可能性があるわけです。

要するに「手元に余力資金がある場合は、とりあえず繰り上げ返済すれば良い」というわけではないという話です。

大きな理由④：住宅ローンの金利が他のローンよりも低い

住宅ローンの金利は、他のローンに比べて低い場合が多いです。

例えば、カードローンや消費者金融の金利が年率15%以上であるのに対し、住宅ローンの金利は通常年率1%から3%程度です。なので、他にもローンがあるのであれば、住宅ローンを繰り上げ返済するよりも、高金利のローンを優先的に返済する方が、全体的な利息負担を減らすことが可能。

また、住宅ローンの金利が低い場合、住宅ローン返済分の金額を投資に回すのも1つの手。例えば、住宅ローンの金利が1.5%で、投資信託や株式市場で4%ほどのリターンが見込まれる場合、繰り上げ返済をせずに投資を行う方が、長期的には資産を増やすことができますよね。

とはいえ、投資は利益が確実に出る保証はないので、再現性で言うと微妙なところ。知識なしで流されて投資をすると後悔する可能性があるので、個人的には知識がないならそこまでオススメはしません。

以上が住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由。上記デメリットよりメリットを見込めるなら、繰り上げ返済をするのは大いにありでしょう。

住宅ローンを繰り上げ返済するメリット

住宅ローンの繰り上げ返済は何もデメリットだけではありません。

例えば、下記のようなメリットもあります。

順番に見ていきましょう。

メリット①：支払利息が減る

住宅ローンを繰り上げ返済する大きなメリットの1つは、支払利息が減少することです。

住宅ローンは元金に対して利息が発生するため、元金を早期に減少させることで、総支払利息を大幅に削減できるわけです。

例えば、4,000万円のローンを金利1.5%で35年間返済する場合、総支払利息は約1,200万円。毎年50万円を繰り上げ返済した場合、総支払利息は1,000万円弱減少し、約300万円の利息を節約可能です。

年収によりけりですが、繰り上げ返済の金額によっては住宅ローン控除よりもインパクトが出る可能性はありますね。

ただｍ繰り上げ返済を行う際には、手数料や条件についても確認することが重要です。銀行や金融機関によっては、繰り上げ返済に手数料がかかる場合があるので注意が必要です。

メリット②：精神的な負担が解消される

住宅ローンの繰り上げ返済は、精神的な負担が解消されるメリットもあります。

長期間にわたって大きな負債を抱えることは、心理的なストレスや不安を引き起こす要因となりますが、繰り上げ返済によってローン残高が減少し、完済までの期間が短縮されることで、安心感と心の余裕が生まれます。

例えば、35年間のローンを30年で完済する計画を立てると、5年間の心理的な負担が軽減されます。心配性な人によってはおおきなメリットになるでしょう。

とはいえ、5年の返済期間を短縮するために手元の資金をすべて使ってしまい、仮に何らかの事故で死亡してしまった場合を考えるとリスクもありますので、敢えて住宅ローンの返済を続けるのも1つの手でしょう。

メリット③：他のローンが組みやすくなる

住宅ローンを繰り上げ返済することで、他のローンが組みやすくなるというメリットもあります。

住宅ローンの残高が減少することで、総負債額が減り信用力が向上します。他のローンやクレジットカードの審査においても、有利な条件で融資を受けることが可能となります。

例えば、住宅ローンの残高が1,000万円減少した場合、その分だけ総負債額が減少し、返済能力が向上したと評価されるため、新たに自動車ローンや教育ローンを組む際に、低金利で融資を受けることが可能。また、クレジットカードの利用限度額も増加する可能性があります。

さらに、住宅ローンの繰り上げ返済によって、金融機関からの信頼度が向上します。定期的に繰り上げ返済を行うことで、計画的な資金管理能力が評価され、将来的に必要な融資を受けやすくなる可能性も。

メリット④：変動金利のリスクがなくなる

住宅ローンの繰り上げ返済は、変動金利のリスクを回避するための有効な手段です。

変動金利型の住宅ローンは、金利が市場の動向に応じて変動するため、金利が上昇した場合には返済額が増加するリスクがあります。繰り上げ返済を行うことで、ローン残高を減少させ、総返済額を固定化することができるわけです。

例えば、変動金利が年率1%から2%に上昇した場合、月々の返済額が大幅に増加します。元金1,000万円に対して金利が1%上昇すると、年間で約10万円の利息負担が増加してしまいます。

変動金利の住宅ローンを組んでいる場合は、繰り上げ返済を行うことで、不確定な要素を早めに無くせるというメリットがありますね。

以上が繰り上げ返済のメリット。デメリットと天秤にかけた上で、自身の状況に合わせて繰り上げ返済を行うか否かを判断するか良いでしょう。

【SNS調査】住宅ローンの繰り上げ返済しないほうがいい派の声

次に、SNSで住宅ローンの繰り上げ返済しないほうがいい派の声を調査しました。

検索すると「繰り上げ返済 しないほうがいい」「繰り上げ返済 後悔」と出てくるので、別観点からの意見を見ていきましょう。

しないほうがいい派①：繰り上げ返済せず投資に回してよかった

そーいや先日抵当権抹消の手続き無事終了

昔はせっせと繰上げ返済していたけど
「金利低いんだし繰上げ返済せずその分投資に回した方がいい」
と言うのをTwitterで見かけて
それもそうだな、と思い繰上返済止めた

その通りにしてよかった
欲を言うならもっと早くそうすりゃよかった！

— まおりん (@_m_a_o_m_a_o) June 22, 2024

そーいや先日抵当権抹消の手続き無事終了。昔はせっせと繰上げ返済していたけど、「金利低いんだし繰上げ返済せずその分投資に回した方がいい」と言うのをTwitterで見かけて、それもそうだな、と思い繰上返済止めた。その通りにしてよかった。欲を言うならもっと早くそうすりゃよかった！

しないほうがいい派②：団信もあるし繰り上げ返済はしない

今日FPに言われてなるほどと思ったのは、住宅ローンの繰り上げ返済はしないほうがいいってこと。目から鱗。理由は金利が安い(金利上がれば見直し必要)、団信の内容がとてもいいから。確かにガン特約がもともとついてるから年齢上がった時ほど団信は効いてくるよね…

— Emorin (@emo_mipo) March 9, 2021

今日FPに言われてなるほどと思ったのは、住宅ローンの繰り上げ返済はしないほうがいいってこと。目から鱗。理由は金利が安い(金利上がれば見直し必要)、団信の内容がとてもいいから。確かにガン特約がもともとついてるから年齢上がった時ほど団信は効いてくるよね…

しないほうがいい派③：住宅ローンの団体信用生命保険がある

住宅ローンの団体信用生命保険のところはまさにそうで、うちなんか親が繰り上げ返済完了して、2年ぐらいで亡くなったからなぁ。繰り上げ返済せずにキャッシュを残しておいてくれればよかった。そうすれば法定遺留分の支払いで、こちらの現金を持ち出す必要もなかったのだが。

— あぶないあはき師：びんぼっちゃま＠インディーズ医療法学者 (@binbo_cb1300st) May 31, 2013

住宅ローンの団体信用生命保険のところはまさにそうで、うちなんか親が繰り上げ返済完了して、2年ぐらいで亡くなったからなぁ。繰り上げ返済せずにキャッシュを残しておいてくれればよかった。そうすれば法定遺留分の支払いで、こちらの現金を持ち出す必要もなかったのだが。

しないほうがいい派④：娘の教育でお金がかかるから現金を持つ

保険のプランナー方色々教えてくれて感謝ですな✨✨

繰り上げ返済はこれから娘ちゃん達色々教育等々で銭がかかるからしないほうがいい

住宅ローンの金利が下がってるので、今払ってるのは払いすぎてる感があるから交渉して少しでも下げて貰ったほうがいい

貯蓄頑張ろう😁😁

— マサツグ☆この素晴らしい家族とFC岐阜という素晴らしいチームに㊗️祝福を⭐️⭐️ (@anmylove077) October 22, 2020

保険のプランナー方色々教えてくれて感謝ですな。繰り上げ返済はこれから娘ちゃん達色々教育等々で銭がかかるからしないほうがいい。住宅ローンの金利が下がってるので、今払ってるのは払いすぎてる感があるから交渉して少しでも下げて貰ったほうがいい。貯蓄頑張ろう

しないほうがいい派⑤：繰り上げ返済に使う分を投資に回したほうがいい

住宅ローンを繰り上げ返済して早期に完済したい！って考えていたけど、現状の低金利であれば、繰り上げ返済に使う分を投資に回して運用益を金利以上に出来ていれば繰り上げ返済しないほうがいいんだと最近知ったという。繰り上げする前に知って良かった

— TOMO (@asashuabe) December 17, 2019

保険のプランナー方色々教住宅ローンを繰り上げ返済して早期に完済したい！って考えていたけど、現状の低金利であれば、繰り上げ返済に使う分を投資に回して運用益を金利以上に出来ていれば繰り上げ返済しないほうがいいんだと最近知ったという。繰り上げする前に知って良かった

住宅ローンの繰り上げ返済しないほうがいい派の声：まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済しないほうがいい派の声をまとめると上記の通り。

「投資に回した方がいい」との声が。

メリットでも紹介しましたが、確かに住宅ローンの金利より投資の利回りの方が理論上は高いケースが多いです。

とはいえ、長期投資の場合は何が起きるか分かりません。余力資金によっては、手持ちの資金がショートする可能性もあるので、慎重に判断することをおすすめします。

【SNS調査】住宅ローンの繰り上げ返済してよかった派の声

次に、SNSで住宅ローンの繰り上げ返済してよかった派の声を集めてみました。

順番に見ていきましょう。

してよかった派①：投資はリスキーだし住宅ローンは繰り上げでよかったと思う

「住宅ローンを繰り上げ返済したらダメです。株に投資してお金に働かせましょう」という人もいるが。
株に全力で突っ込んで数百万円やられたらどんな心境になるんやろ。この1ヶ月で500万円下がる。
今の状態になると住宅ローンは繰り上げでよかったと思う。株も難しいね😀

— 旅好き税理士 (@fx_travel) October 4, 2023

「住宅ローンを繰り上げ返済したらダメです。株に投資してお金に働かせましょう」という人もいるが。株に全力で突っ込んで数百万円やられたらどんな心境になるんやろ。この1ヶ月で500万円下がる。今の状態になると住宅ローンは繰り上げでよかったと思う。株も難しいね

してよかった派②：下手な投資に回さずに済んで結果的によかった

我が家の住宅ローン完済～！ 購入してから私が退職するまでの２年間で1000万ほど繰り上げ返済したので30年→20年に短縮。手元に現金残ってた方がよかったのでは…と思ったこともあったけど、下手な投資に回さずに済んで結果的によかった。それにしてもあの頃はDINKS(←死語)で余裕があったのねーーー

— レイコ (@reppo_1010) February 7, 2023

我が家の住宅ローン完済～！ 購入してから私が退職するまでの２年間で1000万ほど繰り上げ返済したので30年→20年に短縮。手元に現金残ってた方がよかったのでは…と思ったこともあったけど、下手な投資に回さずに済んで結果的によかった。それにしてもあの頃はDINKS(←死語)で余裕があったのねーーー

してよかった派③：ローン控除も大事だけど早期繰り上げしてよかった

住宅ローンの一部を繰り上げ返済したけど、利息分の返済額が減るのと同時に保証金のバックがけっこうな額あって驚いた。ローン控除も大事だけど早期繰り上げしてよかった！

— さなかん (@hyperchikuwabu) December 29, 2022

住宅ローンの一部を繰り上げ返済したけど、利息分の返済額が減るのと同時に保証金のバックがけっこうな額あって驚いた。ローン控除も大事だけど早期繰り上げしてよかった！

してよかった派④：支払い期間が7年減り利息メリットは約50万となった

住宅ローンの繰上げ返済を行った事により、支払い期間が7年短縮、利息のメリットは約50万となった。
繰上げ返済後の初支払いも済んだけど、支払い金額は今までと同じ、でもこれが一番利息のメリットがある。
要は借りてる期間が短縮された事により、利息が減るって流れ。

— kind (@kind00) February 27, 2023

住宅ローンの繰上げ返済を行った事により、支払い期間が7年短縮、利息のメリットは約50万となった。繰上げ返済後の初支払いも済んだけど、支払い金額は今までと同じ、でもこれが一番利息のメリットがある。要は借りてる期間が短縮された事により、利息が減るって流れ。

してよかった派⑤：素人が利益を出す運用なぞできるか

住宅ローン繰上げ返済するより
手元において「運用」した方が有利

という話でそんな都合よく「運用」できるか！
って話、素人に1から機会費用やら資金繰りのファイナンス的な概念を伝えるのが無理で便宜上「運用」と言ってるだけで
投資せずに手元に現金で積んでても十分メリットあるやろ

— おマンションOL🍄 (@piyopiyoshukipi) October 12, 2022

住宅ローン繰上げ返済するより手元において「運用」した方が有利という話でそんな都合よく「運用」できるか！って話、素人に1から機会費用やら資金繰りのファイナンス的な概念を伝えるのが無理で便宜上「運用」と言ってるだけで投資せずに手元に現金で積んでても十分メリットあるやろ

住宅ローンの繰り上げ返済してよかった派の声：まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済してよかった派の声をまとめると上記の通り。

「繰り上げ返済をして良かった」という声が多い印象でした。

利息分が減ることや精神的な安定が大きな理由でした。他にも「投資はリスキーだ」といった声もありましたね。

繰り返しですが、繰り上げ返済はメリットもデメリットもあるので、その人の状況によって行うべきか否かは変わります。思考停止をして極論に走らないようにしましょう。

住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由：まとめ

住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由と繰り上げ返済のメリットは上記の通り。

住宅ローンは低金利で団信が内包されているケースも多く、借金と言えどメリットが大きい借金とも言えます。

なので、繰り上げ返済をしないほうがいい派の声も理解できます。しかし、年収によりますが利息分が減る金銭的メリットや精神的な安定というメリットもデカいです。

なので、自身の状況に合わせて、繰り上げ返済のメリットとデメリットを天秤にかけて考えましょう。

もしまだ住宅ローンを契約する前であれば、弊社01HOUSEをご活用いただければ、仲介手数料が基本無料になるので、ぜひご活用ください。

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