住宅ローンの繰り上げ返済は利息を減らせるメリットがある一方で、タイミングや金額によってはデメリットの方が大きくなるケースも少なくありません。
せっかく手元に資金を貯めて繰り上げ返済したのに、あとで「やっぱり繰り上げ返済すべきじゃなかったかも…」と後悔する方もいます。
そこで今回は「住宅ローンの繰り上げ返済で得するワザ」を不動産のプロが徹底解説していきます。
本記事を読むことで、住宅ローンの繰り上げ返済タイミングやコツが理解でき、よりお得に住宅ローンを活用できますよ。
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住宅ローンの繰り上げ返済で得するワザ
結論から言うと、住宅ローンの繰り上げ返済で得するワザは以下の通りです。
順番に見ていきましょう。
得するワザ①：年始に繰り上げ返済する
住宅ローンの繰り上げ返済で得するワザ1つ目は、年始に繰り上げ返済を行うことです。
年初めに一括で繰り上げ返済することで、年間を通じて利息負担を軽減できるためです。固定金利の住宅ローンの場合、利息の計算が年初に行われるため、年始に返済を行うことで、年間の利息が減少するわけです。
例えば、3,000万円の住宅ローンを組んでいる場合、年始に100万円を繰り上げ返済することで、年間利息を約3万円節約可能。少しの繰り上げ返済でも、長期的に見ると大きな節約になりますよ。
また、年末調整や確定申告で戻ってくる税金を利用して繰り上げ返済する方法もあります。年末調整や確定申告で戻ってくるお金を有効に活用し、年始に繰り上げ返済することで、その年の利息を減らす感じですね。
得するワザ②：住宅ローン控除を使い切る
住宅ローン控除を使い切ることも、住宅ローンの繰り上げ返済で得するワザの1つです。
住宅ローン控除は、一定期間、所得税や住民税からの控除を受けられる制度であり、最大で年間40万円の控除が可能です。例えば、控除期間が10年間の場合、総額で最大400万円の控除が受けられる計算。
要するに、住宅ローンの控除期間に繰り上げ返済を行うと、住宅ローン控除額にマイナスの影響が出てしまうわけです（低額であれば影響が出ないこともあります）。なので、基本的には住宅ローン控除を使い切ってからの繰り上げ返済がおすすめ。
とはいえ、繰り上げ返済の金額によっては、住宅ローン控除で浮く金額分よりも、合計で利息額が減る可能性もあるので、ケースバイケースではあると認識しておきましょう。
得するワザ③：早めに繰り上げ返済を行う
早めに繰り上げ返済を行うことも、住宅ローンの繰り上げ返済で得するワザです。
理由はシンプルで、利息の支払いを大幅に削減できるためです。特にローンの初期段階では、元本よりも利息の割合が多いため、早めに繰り上げ返済をすることで、利息の支払いを減らすことが可能です。
例えば、35年ローンを組んでいる場合、初期の10年間で繰り上げ返済を行うことで、総利息の支払額を大幅に減らすことができます。繰り上げ返済の金額が少額でも、早めに行うことで、長期的には大きな節約になるわけです。
とはいえ、住宅ローン控除も基本的には10年間（諸条件により13年のケースあり）。なので、住宅ローン控除に影響が出ない範囲、もしくは住宅ローン控除よりも金銭的メリットが出る金額で繰り上げ返済をすると良いでしょう。
得するワザ④：期間短縮型で繰り上げ返済する
そもそもですが、繰り上げ返済の方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。
それぞれメリット/デメリットはありますが、期間短縮型を選ぶことで返済期間を短縮し、総利息の支払額をより減らすことが可能。例えば、30年ローンを25年に短縮することで、5年間分の利息を削減することが可能です。
具体的な一例を挙げると、金利1.5%のローンで500万円の繰り上げ返済を行う場合、期間短縮型では総利息の支払額が約75万円減少します。これに対して返済額軽減型では、毎月の返済額が減少するものの、総利息の支払額はあまり変わりません。
とはいえ、期間短縮型の場合は、まとまったキャッシュが必要です。なので、資金繰りが難しい場合に無理に行うのはおすすめしません。
得するワザ⑤：優遇金利後に繰り上げ返済する
優遇金利期間が終了した後に繰り上げ返済を行うことも、効果的な方法の1つです。
優遇金利期間が終わると、通常金利に戻るため、利息負担が増加します。なので、優遇金利後に繰り上げ返済を行うことで、総利息の支払額を軽減できるわけです。
例えば、優遇金利期間が10年間適用されるローンで、最初の10年間の金利が0.5%、その後の金利が1.5%に戻る場合、優遇金利期間終了後に繰り上げ返済を行うことで、利息の負担を抑えることが可能。
優遇金利の終了後に繰り上げ返済を行う方法は、特に金利が上昇する可能性がある場合に有効ですね。
得するワザ⑥：月1,2万円ずる繰り上げ返済する
月々の返済額に加えて、1,2万円ずつ繰り上げ返済を行う方法も長期的に見ると大きな節約になります。
例えば、月々1万円の繰り上げ返済を10年間続けた場合、総額で120万円の繰り上げ返済となり、その間に支払う利息も減少します。金利1.5%のローンでは、10年間で約10万円の利息を節約可能です。
もちろん最初に一括で120万円を繰り上げ返済する方がインパクトは大きいです。しかし、10年後に一括で120万円の繰り上げ返済をするより、毎月1万円の繰り上げ返済をする方が利息の返済額は少なく済みます。
なので、資金的に余力がない場合は、毎月1万円や2万円などの少額でもコツコツ繰り上げ返済するのもあり。とはいえ、繰り上げ返済に手数料が発生する銀行もあったり、繰り上げ返済額の最低ラインが高めの銀行があったりするので、ローン先の銀行に確認は必須です。
得するワザ⑦：金利上昇のタイミングで繰り上げ返済する
金利が上昇するタイミングで繰り上げ返済を行うことも、効果的な方法です。
理由はシンプルで、金利が上昇すると利息負担が増加するため。なので、金利上昇のタイミングで繰り上げ返済を行うことで、利息の支払いを抑えることができます。
例えば、変動金利の住宅ローンを利用している場合、金利が上昇するタイミングで100万円の繰り上げ返済を行うことで、将来的な利息の増加を抑えることが可能。金利が1%上昇すると、利息の支払いが大幅に増えるため、早めに繰り上げ返済を行うことで利息額を抑えることができるわけです。
ただ、金利上昇のタイミングを見極める際には、経済の動向や金融機関の金利動向をキャッチアップする必要があるため、あまり無理に行う必要はありません。
住宅ローンの繰り上げ返済で注意すること
住宅ローンの繰り上げ返済は利息額を減らせるためメリットがありますが、一方で下記観点で注意は必要です。
順番に見ていきましょう。
注意点①：団信のメリットを理解する
住宅ローンの繰り上げ返済を行う際に注意すべきポイントは、団体信用生命保険（団信）の適用があることです。
繰り上げ返済をすることで、団信の適用が変わる場合があるからです。団信は、ローン借入者が死亡や高度障害となった場合に、残りのローンを保険会社が支払う仕組み。
繰り上げ返済を行うと、ローンの残高が減少するため、団信の保険料が減少することが一般的です。中には、繰り上げ返済後の残高が500万円以下になると団信の適用が停止される金融機関も。
団信は住宅ローンに組み込む方がコスパ良く使えますし、万が一のリスクを考えると、むやみに早く繰り上げ返済すれば良いとも言えません。
注意点②：手元に一定のキャッシュを残す
住宅ローンの繰り上げ返済を行う際には、手元に一定のキャッシュを残しておくことも重要です。
全ての余剰資金を繰り上げ返済に充てると、急な出費に対応できなくなるリスクがあるからです。例えば、予期せぬ医療費や家電の故障など。
基本的には、生活費の6ヶ月分以上を手元に残しておくのがおすすめ。例えば、月々の生活費が30万円の場合、180万円以上を手元に残しておくといった感じですね。
注意点③：住宅ローンは他より低金利である
住宅ローンは他のローンに比べて低金利であるため、繰り上げ返済を行う前に、他の高金利の借入を優先的に返済することが重要です。
例えば、クレジットカードのリボ払いなどは高金利なので、他にローン払いしているものがあれば、返済の優先順位を変えると良いです。住宅ローンの金利は1.5%前後が多いですが、クレジットカードのリボ払いの金利は15%前後が多いですからね。
また、教育ローンや自動車ローンなどの金利も住宅ローンより高い場合が多いです。住宅ローンには団信や住宅ローン控除などメリットも多いため、返済の優先順位は低めとも言えるでしょう。
他にも住宅ローンの繰り上げ返済におけるデメリットは下記記事にてまとめているので、合わせてご覧ください。
>>【後悔】住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由！してよかった？しないほうがいい？
住宅ローンの繰り上げ返済でよくある質問
最後に、住宅ローンの繰り上げ返済でよくある質問へ先回り回答していきますね。
順番に見ていきましょう。
質問①：繰り上げ返済に手数料は発生する？
結論、発生するケースが多いです。
ローン先の銀行や金融商品によりけりですが、繰り上げ返済に手数料が発生するケースもありますので、銀行に確認をしましょう。
質問②：何月に繰り上げ返済するのがお得？
基本的には年始（1月）です。
住宅ローンはその年にかかるケースが大半なので、年始に繰り上げ返済をするのがお得になる可能性が高いです。
質問③：いくらたまったら繰り上げ返済すべき？
結論、ケースバイケースです。
というのも、繰り上げ返済には、まとまった資金で返済期間を短縮する「①期間短縮型」と、少額から月々の返済額を減らす「②返済額軽減型」があるためです。
また、住宅ローン控除のインパクトや団信など、考慮すべき観点が多いため、ケースバイケースとしか言いようがありません。
支払利息額の変化、住宅ローン控除のインパクト、団信など様々な観点から金額シュミレーションをして、どの選択肢がお得かを考えましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済で得するワザ：まとめ
住宅ローンの繰り上げ返済で得するワザは上記の通り。
繰り上げ返済は利息額が減るメリットがありますが、住宅ローンに付随しているメリットを捨ててしまうデメリットもあります。
ネット上には様々な意見が溢れていますが、あなたに最適な解は、あなたが考えるほかありません。状況によって最適解は変わるので、情報を鵜呑みせず自身で精査するところから始めるのがおすすめですよ。
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