【半減】マンションは資産にならない？30年後に資産価値は？資産価値の調べ方まで徹底解説

マンションは大きな買い物だからこそ、将来の資産価値がどうなるのかは気になりますよね。

購入時は問題なく見えても、築年数が進んだ後に売れなくなるのではないか、価格が大きく下がるのではないか、と悩む方は非常に多いです。

そこで今回は「マンションは資産にならないと言われる理由」と「マンションの30年後の資産価値の実例」を不動産のプロが徹底解説します。

本記事では、マンションの資産価値が下がる仕組みや、30年後に評価が分かれるポイント、購入前に自分で資産性を見極める方法まで紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

マンションは資産にならない？

結論、マンションは条件次第で資産にならないです。

主な理由は、建物部分の価値が時間とともに下がる点。マンションは戸建てと同様に建物が老朽化し、修繕費や管理費の負担が増える傾向があります。加えて、築年数が進むと買い手や借り手が減ってしまうため、売却価格や賃料が伸びにくくなるわけです。

一方で、立地条件が良い場合は話は別。駅に近い、都心部にある、需要が安定しているエリアのマンションは、建物価値が下がっても土地の評価が下支えとなり、一定の資産性を保ちやすくなります。管理状態が良く、修繕計画が適切な物件も評価は落ちにくいですね。

つまり、マンションが資産になるかどうかは、立地、管理、将来の需要によって大きく左右されると言えるでしょう。

そもそもマンションの資産価値とは？

マンションの資産価値とは、将来にわたって売却や賃貸を行う際に、どの程度の価格や収益性を維持できるかを示す評価の総合です。購入時点の価格だけでなく、時間の経過後にどれだけ価値が残るかです。

購入時の価格や新築か中古かといった要素ではなく、将来における換金性や市場での受け入れられやすさですね。価格がどれだけ残るかだけでなく、売却までにかかる期間や、買い手や借り手が見つかりやすいかどうかも含めて判断されます。

まとめると、マンションの資産価値とは、立地と管理を軸に、将来どれだけ換金性と需要を保てるかを示す指標と言えますね。

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マンションは資産にならないと言われる理由

では、次にマンションは資産にならないと言われる理由をまとめていきますね。

順番に見ていきましょう。

資産にならない理由①：建物価値が経年で下落する

マンションが資産にならないと言われる最大の理由は、建物価値が時間の経過とともに下がるからです。

不動産の評価では、土地と建物は明確に分けて考えられ、建物は消耗するものとして扱われます。鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は22年と定められており、評価上はこの期間を基準に減価が進みます。

実際には22年を超えて住み続けることは可能ですが、資産評価の世界では価値が大きく目減りした状態として扱われます。築10年を過ぎたあたりから新築プレミアムは失われ、築20年を超えると価格は立地頼みになってきます。

資産にならない理由②：管理費と修繕積立金の負担が継続する

マンション特有のコストとして、管理費と修繕積立金の存在があります。これらは所有している限り毎月発生し、住宅ローン完済後も支払いは続きます。

新築時は比較的低く設定されている修繕積立金も、築年数の経過とともに段階的に引き上げられることが多いです。実際、国土交通省の調査では、築年数が進んだマンションほど積立金不足に陥りやすい実態が示されています。

中には、大規模修繕の際に一時金を徴収されるケースも。これらのコストは売却価格には反映されにくく、実質的な資産価値を押し下げる要因と言えますね。

資産にならない理由③：立地次第で需要が大きく変動する

マンションの価値は立地に大きく左右されますが、この立地条件は将来にわたって安定するとは限りません。

人口減少が進む地域では住宅需要そのものが縮小し、供給過多の状態になりやすくなります。総務省の統計では、日本の総人口は減少局面に入っており、都市部と地方の格差は拡大しています。

駅から遠い立地や再開発の見込みが乏しいエリアでは、築年数の経過とともに需要が急速に弱まる可能性があります。需要が減れば価格は下がり、売却に時間がかかる状態になります。

資産にならない理由④：築年数が進むと売却しにくくなる

築年数が進んだマンションは、売却時のハードルが高くなります。大きな理由の一つが、住宅ローンの利用条件です。

金融機関は建物の耐用年数を重視するため、築古マンションでは借入期間が短く制限される場合があります。その結果、月々の返済額が高くなり、購入できる層が限られます。

買い手が限定されることで流動性が低下し、売却までに長い時間を要することは普通にあり得ること。価格を下げても成約に至らない場合、資産でありながらすぐに現金化できない状態になります。

この流動性・換金性の低さが、マンションは資産にならないと感じられる大きな理由でしょう。

資産にならない理由⑤：災害や規制変更の影響を受けやすい

マンションは外部環境の変化に影響を受けやすい不動産です。

地震や水害といった自然災害のリスクが高まると、エリア全体の評価が下がる可能性があります。ハザードマップの見直しによって浸水想定区域に指定されると、資産価値に直接影響が及びます。

また、建築基準法や都市計画の変更により、将来の建て替えが難しくなる場合もあります。区分所有という仕組み上、所有者全員の合意が必要になるため、戸建てよりも柔軟な対応が取りにくいわけです。

こうした不確実性の高さが、安定した資産として評価されにくい理由でもありますね。

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【実例】マンションの資産価値は30年後にどうなることが多い？

マンションの資産価値は30年後にどうなるのか。

結論、マンションの資産価値は30年後には半減するケースが多いです。

首都圏中古マンションの成約データでは、築5年以内の平均成約価格が約7,800万円である一方、築26年以上30年以下では約3,800万円、築31年以上では約2,400万円まで下がっています。

築年数の経過とともに価格が下落する傾向は明確で、30年後に新築時の価格水準を維持する例はかなり少ないです。

その理由の一つが、建物価値の減少。鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は22年とされ、評価上はそれ以降、建物部分の価値がほぼ残らない扱いになります。30年後の価格は、実質的に土地の評価と需要が中心になります。

また、30年級のマンションでは大規模修繕が2回以上行われていることが一般的です。国土交通省の調査では、大規模修繕の平均周期は12年から15年が中心とされています。修繕積立金が不足していたり、管理が行き届いていなかったりすると、同じ築年数でも資産価値に差が出やすくなります。

一方で、駅近など需要が安定しているエリアでは、築30年を超えても一定の価格で取引される事例があります。中古マンション市場では平均築後年数が約30年という調査結果もあり、築30年は特別な存在ではありません。

要するに、30年後のマンションの資産価値は、築年数よりも、需要が続く立地か、管理が健全かで決まると言えますね。

資産性が高いマンションの特徴

マンションの資産性は、購入した瞬間の価格や新築か中古かといった表面的な条件だけで決まるものではありません。

本当に重要なのは、10年後、20年後、さらに30年後にどれだけ価値を保ち、売却や賃貸の場面で不利になりにくいかという点です。時間が経つほど、見た目の新しさよりも、立地、管理、設計といった根本的な要素が評価に強く影響します。

なので、次に資産性が高いマンションの特徴をまとめていきますね。

順番に見ていきましょう。

特徴①：駅から徒歩圏内の立地である

資産性が高いマンションに共通する条件として、最も影響が大きいのが駅からの距離です。

不動産市場では徒歩10分以内が1つの基準になりやすく、徒歩5分以内になると需要の安定度がさらに高まります。通勤や通学、買い物といった日常行動の利便性は、築年数が進んでも変わらないためです。

首都圏の中古マンション市場では、駅距離が短い物件ほど成約までの期間が短く、価格の下落幅も抑えられる傾向があります。駅から遠い物件は、築年数が進むほど比較対象から外されやすくなります。

駅距離は購入後に改善できない要素であり、時間が経つほど価値の差として表れやすくなります。資産性を重視する場合、最初に確認すべき条件といえますね。

特徴②：修繕積立金が不足していない

修繕積立金の状態は、マンションの将来価値を大きく左右します。

積立金が不足すると、大規模修繕の際に一時金が必要になったり、修繕内容を最低限に抑えざるを得なくなったりします。その結果、外観や共用部の劣化が進み、購入検討者にマイナスの印象を与えてしまいます。

一方で、長期修繕計画に基づき必要額が着実に積み立てられているマンションは、将来の負担が予測しやすく、安心感があります。この安心感は価格そのものだけでなく、売却のしやすさにも直結するわけです。

特徴③：都市部や需要が安定したエリアにある

マンションの資産性は、個々の建物よりもエリア全体の需要に強く影響されます。

人口が集中する都市部や、再開発が進行している地域では、住宅需要が継続しやすく、築年数が進んでも取引が途切れにくくなります。中古マンション市場では、平均築後年数が約30年まで伸びており、築年数よりも立地の需要が重視される傾向が強まっています。

需要が安定しているエリアでは、売却までの期間が短く、価格調整を大きく行わなくても成約に至りやすくなります。

反対に、人口減少が進む地域では、築年数の影響を強く受け、資産価値が急速に下がりやすくなります。なので、エリアの需要は長期的な視点で見極める必要がありますね。

特徴④：管理組合が機能しており修繕計画が明確である

管理組合の運営状況は、マンションの将来を左右する重要な要素です。

理事会が定期的に開催され、議事録や修繕履歴が整理されているマンションは、計画的な維持管理が行われやすくなります。長期修繕計画が明確であれば、将来どの時期にどの程度の修繕費が必要になるかを把握可能。

中古マンション市場では、管理状態が良好な物件ほど評価が高く、同じ築年数でも価格差が生じます。管理の質は外からは見えにくいものの、資産性を左右する核心部分と言えるでしょう。

特徴⑤：将来リフォームせずそのままでも使える設計である

資産性が高いマンションは、間取りや設備が極端に時代遅れにならない設計であることが多いです。

水回りの配置や生活動線が現在の暮らしに合っていれば、大規模な間取り変更を行わなくても生活が成立します。そのまま住める状態であれば、初期費用を抑えられるため、比較検討の中で選ばれやすくなるわけです。

買い手が集まりやすく、売却期間が長期化しにくくなります。設計の汎用性は、価格以上に売りやすさという形で資産性を支えていると言えますね。

マンションの資産価値の調べ方は？

マンションの資産価値は感覚や営業トークでは判断できません。

実際の取引データと公的指標を使い、同じ手順で確認することで、誰でも再現性のある判断が可能になります。

最後に、マンションの資産価値の調べ方をざっくりまとめていきますね。

順番に見ていきましょう。

資産価値の調べ方①：類似物件の成約価格を比較する

最初に行うべきは、売出価格ではなく成約価格の確認です。同一マンション内で直近3年以内に成約した事例があれば最優先で確認します。

事例がない場合は、同じ駅、徒歩分数差±3分以内、築年数差±5年以内、専有面積差±10㎡以内の物件に条件を寄せます。価格は必ず㎡単価に換算し、平均との差を確認しましょう。

例えば、周辺相場が㎡単価80万円前後で推移している中で、特定のマンションだけが60万円台まで下がっている場合、資産価値が弱い可能性が高いと判断できます。

あわせて、成約までの日数も確認すべき。平均成約期間が60日以内で回っている物件は流動性が高く、120日超が続く場合は売却時に価格調整が必要になる可能性が出てきます。

資産価値の調べ方②：不動産情報ライブラリやREINSで取引価格を調べる

次に、エリア全体の取引価格の流れを確認。不動産情報ライブラリでは、中古マンションの取引価格を年単位で確認できるため、5年前、3年前、直近の平均価格を並べます。

例えば、5年前と比べて価格が±5％以内で推移しているエリアは需要が安定していると判断できます。一方、10％以上下落している場合は、立地や需要に変化が起きている可能性があります。

REINSの公開データでは、成約件数の増減も確認できます。年間成約件数が減少傾向にあるエリアは、価格を下げても売れにくくなるリスクを抱えます。価格と取引量の両方を見ることで、数字の裏にある実需を読み取れますよ。

資産価値の調べ方③：固定資産税評価額（建物）と公示価格（土地）を計算する

最後に、建物と土地を分けて評価します。

固定資産税評価額では、建物と土地が個別に記載されています。建物評価額は築年数とともに下がり、築20年超では新築時の30％前後まで落ちることが多くなります。

一方、土地の固定資産税評価額は、公示価格のおおむね70％水準で設定されています。つまり、土地評価額を0.7で割ることで、公示価格ベースの目安が算出できます。

さらに、公示価格は実勢価格の目安として1.1倍前後で取引されるケースが多いため、土地の実勢価値を逆算できます。

建物価値がほぼ消えた後でも、土地評価が全体価格を支えているかを確認することで、長期的な資産性を数値で判断できます。

この手順を順番に行えば、希望や印象ではなく、市場がどう評価しているかを数字で把握できるでしょう。

マンションは資産にならない？：まとめ

マンションは資産にならないと言われる背景には、建物価値の下落や管理状況、立地による需要差といった要因があります。ただ、すべてのマンションが同じ結末を迎えるわけではありません。

将来の売却や住み替えまで見据え、立地、管理、価格の妥当性を見極めることで、資産性の低下リスクは抑えられます。

また、購入時の初期費用の中でも、仲介手数料は見落とされがちですが、数十万円単位の差になることもあります。その点、仲介手数料が最大無料になる01HOUSEを利用すれば、同じ物件でも負担を軽減することが可能。

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