【有料級】不動産のプロが必ずチェックする買ってはいけないマンションの特徴9選

マンション購入者の約80％が購入した住宅に何かしらの後悔があることを知っていますか？

物件を購入することは長期的な金銭リターンが見込める一方で、購入前にチェックすべき項目を知らないと、あなたも大金を支払って後悔する可能性が高いです。

そこで今回は「不動産のプロが必ずチェックする買ってはいけないマンションの特徴」を徹底解説します。

本記事を読むことで、マンションを購入する際にチェックすべき観点が分かり、マンション購入で後悔する可能性を低くできますよ。

不動産のプロが必ずチェックする買ってはいけないマンションの特徴

結論から言うと、不動産のプロが必ずチェックする買ってはいけないマンションの特徴は以下の通りです。

順番に見ていきましょう。

特徴①：総戸数が少ない

総戸数が少ないマンションは一見して魅力的。

しかし、20戸以下のマンションでは、管理費や修繕積立金の一人当たりの負担が大きくなることが多いです。要するに、マンションの運営に必要な費用が少ない住人で分担されるため、各住戸にかかる負担が重くなっているわけです。

また、総戸数が少ないマンションは、理事会や管理組合の運営において、意見の対立が生じやすく、場合によっては住民間の関係が悪化するケースも。住民の数が少ないため、一人一人の意見や行動が全体に与える影響が大きくなり、トラブルの原因となることがあるわけです。

特徴②：旧耐震基準の建物

日本では1981年6月に建築基準法が改正され、それ以前の建物は旧耐震基準と呼ばれる基準で建設されています。

この旧耐震基準の建物は、震度5程度の地震には耐えられるとされていますが、震度6強以上の地震に対しては倒壊のリスクが高いとされています。特に地震の多い日本では、耐震性能が不十分な建物は安全性の観点から大きなリスクとなります。

また、旧耐震基準の建物は資産価値が低くなる傾向にある上、大規模修繕が必要となる場合も多いです。その場合はこ修繕工事には多額の費用がかかるため、管理費や修繕積立金が高くなる可能性も。

そのためマンションを購入する際には、1981年6月以降に建築された新耐震基準の建物を選ぶことが重要です。

特徴③：日当たりが悪い

マンションの快適な生活を維持するためには、日当たりの良さも重要な要素です。

日当たりが悪いマンションは、室内が暗くなりがちで、日中でも照明が必要となることがあります。すると、電気代が増えるだけでなく、健康にも悪影響を及ぼすことも。例えば、日光不足はビタミンDの生成を妨げ、骨の健康に悪影響を与えることが知られています。

日当たりが悪いマンションは、湿気がこもりやすく、カビやダニの発生が増えることもあります。すると、室内環境を悪化させ、アレルギーや呼吸器疾患の原因となることも。また、家具や家電製品の劣化も早くなり、経済的な負担が増えることもあります。

結果的に、日当たりが悪いマンションは、資産価値が低くなりやすいので、売却を想定している場合は十分な注意が必要です。

特徴④：住人のマナーが悪い

マンションの住み心地は、住人のマナーに大きく影響されます。

住人のマナーが悪いマンションでは、ゴミの放置や騒音問題が頻発しがち。例えば、共有スペースにゴミが散乱していたり、深夜に大音量で音楽を流す住人がいたりなど。

また、住人のマナーが悪いマンションでは、トラブルも発生しやすいです。例えば、駐車場の使用ルールを守らない住人や、ペットの管理ができていない住人がいる場合、住民同士のトラブルが発生することはあるある。

住人のマナーは、内覧時に確認することが難しいですが、エントランスや共有スペースの清潔さをチェックすることが有効です。また、管理人や他の住人に話を聞くことで、住人のマナーについて情報を得ることができますよ。

特徴⑤：エレベーターが少ない

マンションの生活において、エレベーターの数は非常に重要なポイントです。

特に50戸に対して1基以上のエレベーターがあることが望ましいとされています。住人が多くなるとエレベーターの待ち時間が長くなり、日常のストレスが増えるからです。

例えば、100戸のマンションにエレベーターが1基しかない場合、朝の通勤時間や夕方の帰宅時間にエレベーターを利用するために長時間待つことになる可能性があります。特に高層階に住んでいる場合は深刻な問題ですね。

また、災害時における避難の観点からも、エレベーターの数は非常に重要。地震や火災などの緊急事態においては、エレベーターの使用が制限されることがあるからです。災害時の安全性にも影響を及ぼす可能性があるため、購入の際には注意が必要です。

さらに、エレベーターの数が少ないことによるもう一つのデメリットとして、エレベーターの維持管理費用が挙げられます。エレベーターが少ないと、1基あたりの使用頻度が高くなり、故障やメンテナンスの頻度も増える傾向にあります。結果として、マンションの管理費が高くなる可能性があるわけです。

特徴⑥：災害リスクが高いエリア

日本は地震や台風などの自然災害が多発する国。

そのためマンションを購入する際には、災害リスクが高いエリアを避けることが重要です。例えば、ハザードマップを活用して、地震や洪水のリスクが高い地域を確認するなど。

災害リスクが高いエリアでは、マンションの保険料が高くなる傾向にあります。保険会社が自然災害による損害のリスクを考慮して保険料を設定するためですね。結果として、住民の月々の負担が増え、生活費が高くなることも。

また、災害リスクが高いエリアにあるマンションは、将来的な資産価値の低下リスクが高いため、購入の際には十分な調査が必要です。

特徴⑦：マンションの立地が悪い

マンションの立地も非常に重要。

例えば、マンションが駅から遠く、公共交通機関の利用が不便な場所にある場合は、通勤や通学に余計に時間がかかるでしょう。商業施設や病院などの日常生活に必要な施設が近くにない場合は、買い物や医療機関の利用が不便になるでしょう。

加えて、治安の問題も考慮する必要があります。犯罪が多発する地域や、夜間の治安が悪い場所にあるマンションは、特に小さな子どもや高齢者がいる家庭にとっては大きな問題となります。

そして、言うまでもなく立地の悪いマンションは、資産価値が低下しやすいです。特に将来的な人口減少が予想される地域では、マンションの需要がさらに低下し、資産価値が著しく減少するリスクがあります。

なので、マンションを購入する際には、周辺環境をよく調査することも重要と言えるでしょう。

特徴⑧：管理費/修繕積立金が高い

マンションの維持管理において、管理費や修繕積立金は重要な要素です。

これらの費用が高すぎる場合、月々の負担が大きくなり、生活費に影響を及ぼすためです。例えば、月々の管理費が1万円、修繕積立金が2万円を超えるマンションは、住宅ローンに加えて大きな負担となるでしょう。

そもそも周辺のマンションと比較して、管理費や修繕積立金が異常に高い場合は、何かしらの問題がある可能性があります。例えば、管理体制が不十分である場合や、過去に大規模な修繕が必要となった場合など。

また、滞納者の存在も注意が必要です。管理費や修繕積立金を滞納する住人が多いマンションは、マンション全体の財政が不安定となり、必要な修繕が行われないことがあります。

さらに、管理費や修繕積立金が高すぎるマンションは、売却時に不利となることが多いです。購入希望者は、月々の負担が大きいマンションを避ける傾向があり、結果として売却価格が下がることがあるからですね。

特徴⑨：大規模修繕がされていない

マンションの長寿命化と資産価値の維持において、大規模修繕は欠かせません。

築30年以上のマンションでは、少なくとも1回以上の大規模修繕が行われていることが望ましいです。例えば、築30年のマンションでは、外壁のひび割れやコンクリートの剥離が進行していることが多く、これを放置すると建物全体の耐久性が低下していき、非常に危険です。

大規模修繕には、外壁の補修や屋上防水、共用部分の設備更新などが含まれます。これらの修繕が定期的に行われているかどうかは、マンションの管理状況を判断する重要な指標です。

当たり前ですが、大規模修繕がされていないマンションは、資産価値が低下しやすいです。将来的な修繕費用の負担を避けるために、修繕が行われていないマンションを敬遠することが多いからですね。

なので、マンションを購入する際には、マンションの管理組合に修繕履歴や修繕計画を確認することで、過去の大規模修繕の履歴を確認することが重要です。

マンションで買ってはいけない階はある？何階がベスト？

結論、マンションで買ってはいけない階はありません。何階がベストかは条件によりけりです。

なので、低層階・中層階・高層階それぞれのメリット/デメリットを把握して、自身に合う階層を選ぶのがベストでしょう

順番に見ていきましょう。

低層階に住むメリット/デメリット

以上の観点を踏まえると、マンションの低層階に向いているのは「小さな子供がいる家庭、高齢者、経済的な面を重視する人」です。

まずマンションの低層階には小さな子供がいる家庭に向いています。低層階はエレベーターの待ち時間が少なく、エントランスから玄関までの移動がスムーズなため、ベビーカーを使う家族にとって非常に便利です。

また、高齢者にも低層階はおすすめ。エレベーターの利用が少なく、階段の上り下りが少ないため、足腰に負担がかかりにくいです。地震や火災などの緊急事態においても、低層階ならば避難が容易で、エレベーターが止まった場合でも階段を使って避難しやすいです。

経済的な面を重視する人にも低層階は最適。高層階に比べて購入価格が安く、エレベーターの待ち時間が少ないため、時間の節約にもなりますよ。

中層階に住むメリット/デメリット

中層階のメリット/デメリットは以下の通り。

以上の観点を踏まえると、マンションの中層階に向いているのは「家族連れ、シニア世代」です。

マンションの中層階が家族連れやシニア世代におすすめな理由は、エレベーターの待ち時間が比較的短く、階段も利用しやすいためです。小さな子供がいる家庭や足腰に不安がある高齢者にも安心ですしね。

また、中層階は一般的に6階から15階くらいまでを指します（マンションの高さにより定義は変動します）が、最も利便性と快適性のバランスが取れた階層です。

中層階は、騒音が比較的少なく低層階よりも静か、高層階ほど風が強くない、外部からの侵入リスクが低く防犯性が高い、日当たりが良好、などマンションのメリットを上手く利用できる階層と言えるでしょう。

高層階に住むメリット/デメリット

高層階のメリット/デメリットは以下の通り。

以上の観点を踏まえると、マンションの高層階に向いているのは「綺麗な眺望を求める人、日当たりの良さを重視する人、防犯性を重視する人、デメリットを飲み込める人」です。

マンションの高層階は眺望が良いため、都市の夜景や自然の景色を楽しむことが可能。この開放感は、他の階層では味わえない魅力ですね。

また、日当たりが良いため、部屋が明るく、自然光をたっぷり取り入れることができます。地上の騒音から距離があるため、リラックスできるのも利点。虫の侵入が少ないのも最高ですね。さらに、高層階は防犯性が高いというメリットもあります。外部からの侵入が難しく、安心して暮らすことが可能です。

一方で、高層階は地震や火災時の避難が難しいというデメリットも。エレベーターが停止した場合、階段を利用する必要があり、特に高齢者や身体が不自由な人にとっては負担が大きいです。なので、高層階に住むデメリットを飲み込めるか否かも重要ですよ。

買ってはいけないマンションの間取り

では、次に買ってはいけないマンションの間取りもチェックしていきましょう。

順番に見ていきましょう。

買ってはいけない間取り①：メゾネット

メゾネットタイプのマンションは二階建ての構造で、階段の利用が必要となります。

階段の上り下りが頻繁に必要になるので、高齢者や小さなお子様がいる家庭には向いていません。

また、メゾネットはマンションの市場価値が低下しやすい間取りの一つ。マンション購入者は平面の居住空間を求める傾向があるので、階段を含むメゾネットタイプは敬遠されがち。売却時に買い手が見つかりにくいというデメリットがあるので注意が必要です。

買ってはいけない間取②：階段が多い

階段が多いマンションは、日常生活において多くのデメリットがあります。

例えば、エレベーターのない建物で3階以上に住む場合、毎日の買い物や外出時に毎回階段を使用する必要があるので、わりと不便なんですよね。

また、階段オンリーのマンションだと、家具の配置や移動が難しめ。大型の家具や家電製品を運び込む際に階段が障害となるからです。模様替えも一苦労します。

階段が多いマンションは利便性がイマイチなので、特に高齢者や小さな子供がいる家庭では、エレベーターのあるマンションを選ぶことをおすすめしますよ。

買ってはいけない間取り③：窓が少ない

窓が少ないマンションは、自然光が不足しやすく、日中でも暗い環境になりがち。

窓が一つしかない部屋や、北向きの部屋では、太陽光が十分に入らないため、常に照明を使用する必要があります。年単位で見ると電気代も地味に高くなってしまいます。

また、通風が悪く室内の空気がこもりやすくなるので、湿気がたまりやすくカビやダニの発生リスクも高まります。特に浴室やキッチンなどの湿気が多い場所では、換気が不十分になることが多く、健康被害の原因となることも。

なので、マンションを選ぶ際には、窓の数や配置、部屋の向きを確認し、自然光や風通しを確保できる設計かどうかをしっかりチェックしましょう。

買ってはいけない間取り④：半地下の設計

半地下の住戸は地面より低い位置に居住空間があるため、自然光が十分に入らないことが多いです。

リビングルームやベッドルームが半地下にある場合、暗くて湿気が多い環境になりがち。また、半地下の住戸は窓が地面に近いため、外部からの侵入リスクが高め。加えて、洪水や大雨の際には浸水リスクも高くなります。

半地下の住戸は、建築基準法の高さ規制をクリアするために設けられることが多いため、価格設定は安め。ただ、完全に事業主側の都合によるものですし、中古市場でも価値が下がりやすいです。

なので、長期的な居住性や資産価値を考慮すると、地上階の住戸を選ぶ方が圧倒的に良いですよ。

買ってはいけない間取り⑤：水回りが狭い

水回りが狭いマンションは生活がしづらいです。

例えば、キッチンが5平方メートル以下の場合、料理の際に必要なスペースが確保できず、調理器具や食材の配置が難しくなります。また、バスルームが狭いと、入浴時に窮屈さを感じることが多く、リラックスできません。

さらに、水回りが狭いと、収納スペースが不足しやすいです。タオルや洗剤などの日用品を置く場所が限られ、整理整頓が難しくもなります。

また、家族の利用が重なるとストレスの原因にも。朝の忙しい時間帯に家族全員が同時にトイレやバスルームを使いたい場合、喧嘩の種になりますし、毎日ストレスが溜まってしまうでしょう。

買ってはいけない間取り⑥：三角形の部屋

三角形の部屋は空間の無駄が多く、家具の配置が難しいためオススメはしません。

部屋の角にスペースが残ってしまい、収納や生活動線に支障をきたすことが多いです。建物自体の形状が特殊であるため、将来的に売却する際の市場価値も低下しがち。

また、三角形の部屋では、リビングやダイニングテーブルの配置が限られ、家具をうまく配置するのが難しいです。採光や通風の面でも問題が生じやすいですし、窓の配置が制限されるため、自然光の取り入れ方が不均等になりがちです。

居住空間の有効活用を考えると、やはり長方形や正方形の部屋の方が適していると言えるでしょう。

買ってはいけない間取り⑦：リビングが狭い

リビングが10平方メートル以下の場合、ソファやテレビを配置するだけでスペースがいっぱいになってしまいます。リビングが狭いと、収納スペースが不足することも多く物が溢れがち。

また、家具の配置に制約が多く、インテリアの自由度が低くなります。大きな家具を置くスペースが限られているため、理想的なレイアウトを実現するのは難しいでしょう。

さらに、狭いリビングでは、家族全員が一緒に過ごす時間が減少しがちです。お子さんがいる場合、子どもが遊ぶスペースが限られるため、子供たちが別の部屋に行ってしまうことが多くなりますね。

マンションを買ってはいけない時期

次に、マンションを買ってはいけない時期。

明確に買ってはいけない時期はありませんが、以下のような時期の場合は、マンションを買わない方が無難と言えるでしょう。

順番に見ていきましょう。

買ってはいけない時期①：定年退職直後

定年退職直後は収入が減少するので、マンションを購入することは慎重に考えるべき。

定年退職後は収入が年金に依存することが多く、予期せぬ医療費や生活費の増加に対応するための経済的余裕が必要。退職金を使い果たしてしまうと、生活費に困る可能性があるんですよね。

また、住宅ローンを組む際、定年後では審査に通りにくい可能性も。なので、マンションを購入するのであれば、ローンの返済期間を短く設定できる定年前がおすすめです。

買ってはいけない時期②：転勤が多い時期

転勤が多い時期もマンション購入を避けるべき。

転勤が多い職業に就いている場合、マンションを購入しても住み続けることが難しいため、結果として単身赴任を強いられることになります。転勤先での住居を賃貸にする場合も多く、二重に住居費がかかることになってしまいます。

なので、転勤が多い職業に就いている方は、転勤が少なくなる時期を待ってからマンションの購入を検討することをおすすめします。

買ってはいけない時期③：経済的余裕がない時期

経済的余裕がない時期にマンションを購入するのは非常に危険です。

子供の進学や結婚、医療費などの大きな出費が見込まれる時期にマンションを購入すると、住宅ローンの返済が困難になる可能性があるからです。

病気や事故による急な支出、収入の減少などが発生すると、住宅ローンの返済が滞り、最悪の場合は家を手放さなければならなくなります。

なので、マンションを購入する場合は、長期的な資金繰りを考慮した上で、無理のない返済計画を立てましょう

買ってはいけない時期④：好みの物件がない時期

希望する地域や条件に合う物件が見つからない時期にマンションを購入することは避けましょう。

マンションは人生で最も高額な買い物の1つ。妥協して購入すると後悔する可能性が高いです。立地や間取り、周辺環境など、自分や家族のライフスタイルに適した物件を選ぶことが重要です。

不動産市場は常に変動しており、数ヶ月後には希望する物件が出てくる可能性があります。焦らずにじっくりと物件を探し、自分たちのライフスタイルに最適なマンションを見つけることが賢明ですよ。

買ってはいけない時期⑤：家族構成が定まっていない時期

家族構成が定まっていない時期にマンションを購入するのもリスクがあるので避けるべき。

例えば、結婚していない、子供がいない、または将来的に子供が増える可能性がある場合、現在の家族構成に合ったマンションを選んでも、後々適さない可能性が高いですよね。

若い夫婦や独身の方がマンションを購入しても、将来的に家族が増えた場合、部屋が狭く感じることが多いです。逆に、将来独り暮らしになる可能性がある場合は、広すぎるマンションを購入すると無駄なスペースが増え、管理費や光熱費が無駄になります。

なので、マンションは購入前に家族の将来設計をしっかり考え、長期的に見て適切な時期を選ぶことが重要です。

買ってはいけない時期⑥：住宅ローン金利が上昇している時期

住宅ローン金利が上昇している時期にマンションを購入するのは避けるのが賢明です。

金利が上昇すると、月々の返済額が増加し、総返済額も大きくなるためです。例えば、2,500万円の住宅ローンを組んだ場合、金利が1.8％から2.0％に上昇すると、総返済額が約107万円増加します。

なので、住宅ローン金利が上昇している時期は、無理に購入を進めるのではなく、金利が落ち着くのを待つことが賢明。とはいえ、どうしても購入したいマンションがある場合は、金銭的な損失を考慮せずに購入するのもアリでしょう。

不動産のプロが必ずチェックする買ってはいけないマンションの特徴：まとめ

マンションは人生でも大きな買い物の1つ。

そして、マンションを購入して後悔する人が多いのも事実。そのためマンションを購入する際には、細心のチェックをするべきです。

本記事の要件をチェックしていけば、マンションを買って後悔する可能性は低くなるので、ぜひブックマークして繰り返しご活用ください。

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