【賢い選び方】こんな建売住宅は買うな!知らないと損する建売住宅にひそむ7の注意点

戸建ての購入を検討されている方で建売住宅を探されている方は多数おられるでしょう。

建売住宅とは、建物と土地をセットで販売している物件のこと。一から住宅を入居者の希望に沿って建設するところから始まる注文住宅と比較すると、比較的リーズナブルかつ購入後すぐに入居ができることが魅力です。

子連れの家族で入居を考えている方にも人気の高い建売住宅ですが、「やめたほうがいい」、「後悔」といった声もちらほら。

人生の中でも最も大きな買い物になるといっても過言ではない住宅購入で、後悔や失敗はしたくないですよね。

今回は、「やめたほうがいい建売住宅の特徴」と「知らないと損する建売住宅にひそむ7の注意点」について、累計5000以上の取引実績がある不動産のプロが徹底解説します。

本記事では、建売住宅で後悔しないための賢い選び方についても説明しているので是非最後まで御覧くださいね。

【こんな建売住宅は買うな】やめたほうがいい建売住宅の特徴

初めに、「こんな建売住宅は買うな」と言われるやめたほうがいい建売住宅の特徴を説明します。

結論、それは以下の9つ。

それぞれ順番に説明しますね。

特徴①：相場より価格が安すぎる

相場より価格が安すぎる建売住宅はやめたほうがいいです。

住宅価格、土地価格がそれぞれ相場から大きくはずれるものについては何かしらのマイナス要素を持っている可能性が高いと言えます。

例として、建築コストをおさえるために過度に低品質な材料を用いたり、工事グレードを下げ、人件費を過剰に削減しているケースがあります。

また、詳しくは後述しますが最低限の設備をオプション工事代金分として、追加で徴収して最終的には帳尻を合わせている場合も。

住宅価格は類似の間取りや設備のもの、土地価格については立地条件が近いものをSUUMO (スーモ)、HOME’S (ホームズ)、アットホーム等のポータルサイトを利用し、相場を事前にそれぞれ把握しておくとよいでしょう。

特徴②：間取り/生活動線が悪い

間取り、生活動線が悪い建売住宅への入居は後悔を招く可能性が高いため、やめておいた方が無難。

部屋や設備の使いにくい配置や動線がストレスを生み、家事や日常生活が非効率になる、収納スペースが不足することで、家が散らかりやすくなる等のリスクが生じます。

別観点では、子供部屋など家族構成や将来のライフプランに沿ったものかどうかを考えることも大事。

後からリフォームで一定解決をはかることも可能ではありますが、高額な費用負担を考えるとはじめから間取り/生活動線が悪いものは避けるのがベストです。

特徴③：災害リスクのある土地

建売住宅が建つ土地について、災害リスクを孕むものは避けるべき。

具体的には、地盤が悪い、傾いている、海に近く海抜が低い場所、または川底が高い天井川の近くなどの特徴が挙げられます。

地盤が弱い場所は、地震時に液状化現象が起こりやすく建物が傾いたり損壊する恐れがあり、海に近く海抜が低い地域は津波や高潮の被害を受けやすく、浸水のリスクが高まります。

また、天井川付近では大雨時に川が氾濫しやすく、住宅が浸水する危険性も。

大事な資産である住宅を守るために、事前にハザードマップを参考にするなどリスク回避のためも工夫が必要です。

特徴④：性能/設備のクオリティが低い

言わずもがな、性能/設備のクオリティが低い建売住宅は入居後の後悔につながるので避けた方がよいです。

例えば建物の断熱性や気密性が低い場合、光熱費が高くなり、住環境の悪化に。

また、耐震性が低いと地震時に建物が損傷しやすく安全面でのリスクが高まります。特に地震大国と言われる日本ではこの点は慎重になるべきポイントといえます。

他にも設備の耐久性が低いと、故障が頻発することで修理費用がかさみますし、雨漏りや漏水リスクにより建物の劣化が進むケースも。

これらのリスクを避けるため、住宅の性能や設備をしっかり確認することが重要です。

特徴⑤：周辺環境が悪い

建売住宅自体に問題はなくても、立地など周辺環境が悪い場合は要注意です。

具体的には、以下のようなケースが該当。

これらは、単純にストレスにつながり生活の質を下げるのみならず、将来的な資産価値にも影響を与えるリスクがありますので避けた方が無難といえます。

特徴⑥：日当たり/風通しが悪い

日当たり/風通しが悪い建売住宅は快適な生活を送るうえで支障をきたします。

日当たりが悪いと、室内が暗くなりがちで気分が沈みやすくなったり、湿気がこもることで、カビや結露の原因となり、健康衛生上もよろしくありません。

風通しが悪い場合も同様で、空気質の低下により不快な室内環境につながるリスクがあります。また、外干しの洗濯物が乾きにくくなることも死活問題。

日中は問題なくても時間帯によって、周囲の建物の陰になったりするケースもあるので、内覧時や下見の際にはその点に注意をしておく必要があります。

特徴⑦：点検口がない

建売住宅を購入する場合、点検口がないことは思わぬ落とし穴になり得ます。点検口とは天井裏や床下へ設置するメンテナンスチェックのための開口のこと。

点検口がない物件は設備のメンテナンスや配管の確認が困難になるため、漏水や故障が発生した際に迅速な修理ができず、修理費用が高くなる可能性があるためやめたほうがいいです。

また、問題の発見が遅れることで住宅全体の劣化が進むリスクにもつながり、住宅自体の資産価値の低下を招くことに。

ちなみに、点検口が設置されていても、柱や梁で遮られ、使い勝手が悪いタイプも避けた方が無難です。

特徴⑧：土地の境界が曖昧

土地の境界が曖昧な建売住宅はまず選ばないほうがよいでしょう。

これは境界が不明確なことで隣地との境界紛争が起き、法的な問題に発展するなど将来的なトラブルを回避するため。入居してすぐに揉め事にはならなくても、物件の増改築時に隣地と揉めるケースはしばしば報告されています。

また、境界問題があると、境界を確定するための測量や調査、法的手続きに費用がかかったり、不動産評価額が低くなる恐れも。

そもそも以上のようなデメリットを考慮して、買い手から敬遠されやすいという背景から、売却時に資産価値が下がる可能性もあるのでやめたほうがいいです。

特徴⑨：施工会社や不動産会社の信頼値が低い

不動産そのものの特徴ではないですが、施工会社や不動産会社の信頼値が低い場合、その建売住宅はやめたほうがいいといえます。

建築会社で言うと、口コミや評判がよくない業者は施工技術が低品質だったりアフターサポートが不十分な可能性があるため、購入後の後悔につながることも。

また、住宅販売を専門とする不動産会社については、しっかりとした情報を提示しなかったり、要望に応えずに特定の物件をゴリ押しする業者がいますがまず利用しないほうがいいです。

そこには売主から、高額な紹介手数料をとることができる不人気な物件を成約させるためという業界特有の闇があるため。

元々検討している物件や、要望に沿った提案をしてくれる販売会社の利用がおすすめです。

知らないと損する建売住宅にひそむ7の注意点

続いては、以下の知らないと損する建売住宅にひそむ７の注意点を解説します。

こちらも順番に詳しく説明していきますね。

注意点①：施工時の欠陥に気づきにくい

建売住宅は注文住宅とは異なり、施工中の行程を確認することができないっため欠陥工事に気づきにくいという注意点があります。

内見時ですら表面的な部分しか確認できないため、壁の内部や基礎など見えない箇所の施工品質を判断するのは困難。

手抜き工事など施工の質が低かったり、欠陥がある場合は、たとえ新築であっても早期の修繕工事が必要となり、入居後すぐに高額な費用負担を強いられることに。

対処策としては、事前に専門家によるホームインスペクションを依頼したり、保証内容やアフターサービスが充実している実績のある施工会社を選ぶことです。

注意点②：カスタム性に欠ける

建売住宅は、あらかじめ設計・建築されているため、購入者が自由に間取りやデザインを変更することができないという注意点があります。

これは当然のことのように思えますが、今後のライフスタイルの変化や個別の要望や好みに対して柔軟なカスタマイズが難しく、既製の仕様を一定受け入れる必要があることは人によっては難点。

住居へのこだわりが強い、内装や外装、デザイン等完全に自分の好みに仕上げたいという方には正直、建売住宅は向いていません。建売住宅よりはコストがかかりますが注文住宅を検討した方がよいといえます。

注意点③：必須設備がオプション扱いなことも

しばしば必須設備がオプション扱いになることも、建売住宅に潜む落とし穴。

例えば、エアコンやカーテン、照明器具、外壁など生活に最低限必要な設備の設置に追加費用を伴うことがあります。他にも網戸や雨戸、アンテナ工事が該当するパターンなど。

先述した販売価格の安さについての話とも重なりますが、相場より安い相場に見えても必須設備の工事費用を考慮するとむしろ相場より高くなるケースもあるので要注意です。

注意点④：タイミングによっては値下げされる

建売住宅はタイミングによって大幅な値下げが行われることがあります。

何といっても物件購入は高額な買い物ですので「値下げのタイミングで購入できていたら…」と後悔することは避けたいもの。

建売住宅の値下げが行われやすい時期は主に以下の２つです。

建売住宅は完成後一年を経過すると「未入居中古物件」という、事実上中古物件扱いになってしまうため、販売会社は新築プレミアがついた状態で何とか売り切ろうとするもの。

物件が売れないことに焦りを感じ、販売価格について見直しの気運が高まる時期が、住宅完成後3か月のタイミングからと言われています。

また、不動産販売会社が決算期に間に合わせて、当期の売上に計上したいと考える時期に値下げは行われやすくなる傾向も。

決算期を3月に設定している会社が多いことと、購入申し込みから引き渡しまでの平均期間が約1ケ月であることを考慮すると1~2月が狙い目というわけです。

ただし人気物件であれば、値下げの時期を待つことが困難なことも往々にしてあるので塩梅が難しいところ。

注意点⑤：周辺環境が変わる可能性が高い

建売住宅の場合、将来的に周辺環境が変わる可能性が高いことも事前に把握しておくべき注意点。

建売住宅は新興住宅地や開発途中のエリアに建設されることが多く、今後新たな商業施設や交通インフラの整備、住宅地の拡張が予期せぬ住環境の変化をもたらすことがしばしば。

購入前に周辺の開発計画や将来の地域の変化についてしっかり調査し、環境の変化に対するリスクを把握しておくことが重要です。

注意点⑥：住宅ローンの制約

住宅ローンの制約については、大きな落とし穴になることもあるので要注意です。

建売住宅を購入のために住宅ローンを利用する場合、事前審査を行い、提示された融資可能額をもとに売主と購入契約を結ぶという流れ。

そして、事前審査を通過した金融機関で正式にローンの申し込みを行うのですが、ここで希望通りの融資額が受けられないというケースがあります。

そうなると、かねてからの住宅購入のための資金計画に狂いが生じることに。また、住宅ローン特約が売買契約の中に含まれていないと契約解除に伴う違約金が発生するリスクもあります。

回避策としては、事前にローン利用の可能性のある金融機関を複数比較しておくことと、万一の場合に備えて契約前に住宅ローン特約の有無や契約解除条件をきちんと確認しておくことです。

注意点⑦：諸費用は工夫次第で節約余地あり

建売住宅の購入にまつわる本体価格以外の諸費用は、工夫次第で節約余地があることも知らないと損をしてしまう恐れがあります。

ここで言う節約余地のある諸費用として具体的に挙げられるものは、以下の通り。

これらは業者によって異なってくるので複数の業者を比較検討し、相見積もりをとるのがよいです。火災保険料については、補償内容を見直すことで料金を抑えることも可能。

また、仲介手数料については交渉次第で割引可能な場合はあるものの、業界的に高額になるケースも多いです。

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【後悔しない】建売住宅の購入で賢い選び方

最後にここまで述べてきたことを踏まえて、建売住宅の購入で後悔しないための賢い選び方を解説します。

結論、それは以下の通り。

以下にて順番に紹介します。

選び方①：立地にこだわる

一つ目は、建売住宅の立地にこだわること。

ここまで解説した内容も踏まえて、特に以下のポイントに気を付けて立地の良し悪しを判断をするのがおすすめです。

つまり利便性と安全性の２つの観点を重視して、自身のライフスタイルや価値観と照らし合わせながら各項目のチェックを入念に行うことが重要。

選び方②：満足のいく内装/設備/デザインを選ぶ

二つ目は、満足のいく内装/設備/デザインを選ぶこと。

先述した通り、建売住宅はカスタム性に乏しいところがある分、はじめから満足のいくものを選ばなければ後悔につながりやすいです。

内装の素材や色、キッチンやバスルームの設備の仕様、収納スペースの配置などは、毎日の快適さに直結するうえに満足のいくデザインを選ぶことで、長期的に住むことでの飽きを防げるメリットも。

人生でも大きな買い物となる住宅購入ですから、やはり何より内装や設備、デザインは数ある物件をサーチしてこだわりぬいた方がよいでしょう。

選び方③：優良業者を選ぶ

三つ目は優良業者を選ぶこと。

建売住宅購入にあたって関わる事業者はお金や保険、引っ越しのことまで踏まえると多岐に渡りますが、特に意識するべきはやはり施工会社や販売会社。

低品質な住宅を購入してしまわないために、利益確保を第一に考え、工期の過剰短縮や劣悪な材料使用など悪質なコストカットを行っていない技術力の低い建築業者は避けるべきです。

また、万一の時に備えて瑕疵担保など修理や補償に関するアフターサービスが充実しているかどうかの観点も持っておおくこともお忘れなきように。

以上のことを踏まえて、施工会社の評判や口コミなど建築実績、サービス適用内容を入念にリサーチしておくことが必須です。

販売会社や仲介業者に関しては、検討している物件の施工会社や売買契約に関わる不安や懸念事項に対しての情報提示が円滑な業者を選ぶことを心掛けましょう。

こんな建売住宅は買うな!知らないと損する建売住宅にひそむ7の注意点:まとめ

こんな建売住宅は買うなと言われるやめたほうがいい建売住宅の特徴と、知らないと損する建売住宅にひそむ7の注意点についてはそれぞれ上記の通り。

建売住宅には、注文住宅と比較してコストが割安、資産価値が落ちにくいなど多数の魅力がある分、思わぬ落とし穴があることは事実です。

建売住宅の購入を検討されている方は、本記事の内容を踏まえて、後悔のないような選択をしましょう。

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