マンションの最上階にある部屋は素晴らしい眺望など魅力的なポイントやメリットが多く、高い人気を集めています。
しかし、一方で「やめとけ」、「後悔する」、「危ない」というマイナスな声があるのも事実。
実際に、マンションの最上階の部屋には思わぬデメリットや落とし穴があります。
今回は、「マンションの最上階はやめとけ/後悔すると言われている理由」を累計5000以上の取引実績のある不動産のプロが徹底解説します。
マンションの最上階の部屋を住まい選びや物件購入の際の候補として検討されている方は、メリットとデメリットの両方を把握したうえで後悔のない選択をするために是非最後まで御覧くださいね。
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マンションの最上階はやめとけ/後悔すると言われる理由（デメリット）
まずは結論から。
マンションの最上階はやめとけ/後悔すると言われる理由(デメリット）は以下の通り。
順に説明していきますね。
理由（デメリット）①：夏が暑い
一つ目の理由は、夏がとにかく暑いこと。
最上階の部屋の場合、日光を遮るものが少なく窓から熱を集めやすいのみならず、直射日光を受ける屋根からも熱が伝わってくるためです。
さらに、付設しているルーフバルコニーなどの広いベランダから照り返しを受ける可能性もあります。
また、マンションの素材によく用いられるコンクリート自体蓄熱性が高く、熱を伝えやすい性質を持っているため、夏場は外気の温度が下がった夜間にも関わらず室内の蒸し暑さが持続することも。
特に、最も気温が高い午後の時間帯に日光の影響を直接受ける西向きに部屋や、影響範囲が物理的に大きい角部屋は夏場の冷房が利きにくいというデータもあります。
補足ですが、熱の出入りを防ぎ室内の温度を快適に保つ断熱材が使用されているマンションの場合、これらの悩みを解消する余地も。
2017年に施行された「建築物省エネ法」（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）に基づき、新築の建物は一定の断熱性能基準を満たすように設計、施工されています。
ただし、既存の建物への義務化は進んでいないこともあり、築年数がたっている中古マンションでこの問題はまだまだ解決されていないといえます。
理由（デメリット）②：風が強い
二つ目の理由は風が強いこと。
特に高層階タイプのマンションでそれは顕著となり、外で洗濯物を干すことができない、花壇や物を置くことができない等の懸念が強まります。
またタワーマンションなどの超高層階を持つタイプだと、強風の危険性を考慮してはじめから洗濯物や物を外に置くことができない仕様になっているケースも珍しくはないです。
理由（デメリット）③：販売価格が高い
三つ目の理由は、販売価格が高いこと。
一般的にマンションは上層階になればなるほど需要と希少性の兼ね合いから販売価格や家賃が高く設定されることが多いです。
低階層と高階層での販売価格差が数百万円以上になることもザラにあります。
実際、「資産評価システム研究センター」の調査によると全国の新築高層マンションの分譲価格について、最上階の床面積当たりの単価は最下層階よりも平均約4割強高くなるという結果も。
また、最上階ともなると、階数の高さのみならずペントハウス、ルーフバルコニー等の特別設備など他の部屋より内装面で豪華な仕様になっていることも多く、付加価値が高くつけられやすいという実情もあります。
理由（デメリット）④：固定資産税が割高
四つ目の理由は固定資産税が割高であること。
マンションを購入する際に、販売価格の他にローンに組み込むことができないランディングコストの部分を気にされる方は多いです。
特に、以下の方法で算出される固定資産税についてはかなり重要な項目。
マンションの固定資産税の算出方法
①評価額の決定：まず、マンションの各部屋ごとに固定資産税評価額が決定される。この評価額は、市区町村の担当者が土地と建物の市場価値を基に算出され、評価額の見直しは3年ごとに実施。
②課税標準額の設定：評価額から一定の控除や減額措置が適用され、課税標準額が決定される。住宅用地には特例が適用され、固定資産税の課税標準額が軽減されるケースもある。
③税率の適用：課税標準額に対して固定資産税の税率を掛けて税額を計算。税率は標準的には1.4％だが、地域によって異なる場合もあり。
上の話の評価額がマンションの最上階の部屋の場合、高く設定されることが多いため、それに応じて固定資産税も割高になるというわけです。
ちなみに、平成30年以降につくられた高層建築物、いわゆるタワーマンションの場合は明確に評価額を低層階ほど低く、高層階ほど高く設定するように固定資産税の改正が行われている点もおさえておきましょう。
理由（デメリット）⑤：災害時のリスク
五つ目の理由は災害時のリスクが高いこと。
最上階の部屋は地震の揺れの影響を受けやすいことや火災なども含めて災害時に、エレベーターが停電で止まると逃げ遅れてしまう可能性があります。
最上階の部屋に住む際は、いざというときに備えて水や食料などの備蓄品を多めに準備しておくのも手です。
理由（デメリット）⑥：日常生活で不便
六つ目、最後の理由は日常生活で不便なことです。
災害時のリスクの話とも重なりますが、高層階を持つマンションの場合、宅配の受け取りが面倒、エレベーターの待ち時間が長い、電波が届きにくいなどのデメリットがあります。
これらの話は、日常生活の中で死活問題になる可能性もあるので念頭に置いたうえで、マンション選びをされた方がよいでしょう。
マンションの最上階のメリット
勿論、マンションの最上階にはメリットも存在します。
それは以下の通り。
こちらも、順番に紹介していきますね。
メリット①：開放感ある眺望
開放感ある眺望はマンション最上階の部屋ならではの魅力。
特に高層マンションの場合、周囲の建物や樹木などの遮るものが少なく、広範囲にわたる景色を一望できます。最上階の部屋であれば、大きな窓がついていたりなど景色を楽しむために内装設計が工夫されているケースもしばしば。
都市部であれば夜景も楽しめることから昼夜を問わず、景色を楽しめることは大きなメリットでしょう。
メリット②：日当たり/風通しが良い
日当たりや風通しが良いこともメリット。
最上階の部屋は、基本的に周囲に太陽光を遮るものが少ないため、その分日当たりが良くなります。
また、先述した通り強風には注意が必要ですが、その分窓などを通して風通しの良い部屋にすることができという利点もあります。
メリット③：害虫が少ない
マンションの最上階の部屋は、他の階と比較して害虫リスクが少ないことは間違いないです。
最上階は通気性が良く、湿気がこもりにくいためダニやカビの発生を抑制。また、周囲の樹木や庭などから飛来する虫も当然少なくなります。
ちなみに、ハエや蚊などの飛行する虫が到達できる高さは10 m程度で、これは一般的なマンションの4階程度の高さに相当すると言われています。
高層階のマンションの最上階になればなるほど、心配は少なくなるといえるでしょう。
メリット④：上からの生活音がない
最上階の部屋は上に誰も住んでいないため、当然足音等の生活音がすることはありません。
近年遮音性能が高まりつつあると言われるマンションでも、完璧に生活音をなくすことは難しいうえ、特に上階からの生活音で子供の泣き声や走り回る音にストレスを感じる人は多数おられます。
生活音の心配をなるべく軽減されたいという方には大きなメリットといえます。ただし、後述しますが思わぬ落とし穴があるケースもあるので注意は必要です。
メリット⑤：資産価値が高い
先ほどデメリットの話でも触れましたが、マンションの最上階の部屋はその希少性と需要の大きさから高い販売価格で取引が行わ、なおかつ固定資産税に関わる評価額が高くつけられやすいもの。
つまり、必然的に資産価値も高く、売却の際に早く確実に高値で売れることが期待できます。また、値下がり率が低いことが多く中古マンションの場合でも資産価値の安定性が見込めることも。
勿論、資産価値を決める要素としてそれ以外にも立地のよさや管理、メンテナンス状況等もありますが、同一マンション内の他階の部屋と比較するとその差は一目瞭然といえるでしょう。
メリット⑥：プライバシー/防犯面で安心
最後のメリットは、プライバシー、防犯面での安心性。
特に高層マンションの最上階の部屋になると、外を歩く通行人からの目線を気にする必要がありません。他人の視線を気にせずに伸び伸びと生活できることは大きなメリットですよね。
ただ、周囲の建物から人の視線を引く可能性がある場合は窓にカーテン等をつけて対策をすることが必要かと思われます。
また、高層階であれば窓などの外部からの侵入が難しくなるため、空き巣等の侵入窃盗に遭う確率は大幅に下がります。
以下の令和5年に警視庁が発表したデータからもそれは明白。
(引用：警視庁 住まいる防犯110番「侵入窃盗の発生場所認知件数」)
侵入窃盗の認知件数の4階建以上のマンションは全体のわずか4％弱で、これは非常に低い割合といえます。
ただし、詳しくは後述しますがリスクがゼロになるわけではないことに注意しましょう。
【落とし穴】マンションの最上階についてよくある誤解
続いては、マンションの最上階についてよくある誤解について解説します。
後から勘違いに気づいて、最上階の部屋に住んで後悔するという落とし穴にもなりかねないので、こちらもしっかりと把握しておきましょう。
以下にて、詳しく解説していきますね。
誤解①：虫の心配はない
一つ目は、虫の心配がないというもの。
先述の通り、高層マンションの最上階の部屋であれば害虫リスクが軽減されることは紛れもない事実です。しかし、全く心配がないということはなく虫の侵入経路が窓からのみでないことを考慮すると油断は禁物。
宅配物などの荷物や外出時の衣類に紛れて、部屋の中への侵入を許してしまったりやエレベーターに入りこみ上の階に上がってきてしまうケースも。
事実、高層マンションの最上階の部屋なのにゴキブリが出てしまったという事例もあります。
また、少し別観点ですが高層階であっても鳥害のリスクは存在するため必要に応じて対策をすることがおすすめ。
誤解②：騒音リスクはない
二つ目は、マンションの最上階の部屋には騒音リスクはないという誤解。
マンションの最上階の部屋は、上階からの生活音の心配はないものの下階からの足音等の生活音や、室外機が大量に屋上に設置されているタイプのマンション特有の上からの機械音、強風による振動音などのリスクはあります。
また、高速道路や工事現場など周辺環境によってはかえって外からの音を広いやすいケースも。
特に築年数がたっている中古マンションの場合、遮音性能に乏しい素材や設計が使われていることも多く、最上階だからといって騒音リスクを考慮せずに購入後に後悔…なんてことにならないように注意が必要です。
遮音性の高い窓やカーテンの使用などの追加の防音対策を必要に応じて行うことも検討しておきましょう。
誤解③：空き巣リスクはない
高層マンションの最上階だから、空き巣リスクはないと高を括ることも大きな後悔を生む可能性があります。
上述の通り、侵入窃盗の発生件数は全体としては少ないことは間違いありません。
しかし、残念なことに屋上や隣の建物を利用して最上階の部屋へ侵入されてしまうケースはあります。屋上からロープなどを利用して部屋に降りていく犯行経路の場合、最上階の部屋は真っ先に狙われることになります。
さらに、今や最上階の部屋はお金持ち、高所得者が住んでいるというイメージが世間的に根付いてしまっていることから標的にされてしまうケースも。
事実、とある有名芸能人は高層マンションの最上階の部屋で空き巣被害にあったという事件報道もありました。
高層階の最上階だからこそ、共用エントランスのオートロック等の防犯設備を過信せずに日頃から部屋の玄関、窓の戸締りは当然として防犯意識を持っておいた方が無難です。
【SNS調査】マンションの最上階に住んで後悔した人の意見
最後に、マンションの最上階に住んで後悔した人の意見や感想をSNSで調査してみました。
該当するものが複数確認できたので、別観点からのリアルな声を見ていきましょう。
意見①：熱気がこもりあつい
我が家 マンション最上階なんやけどさ まじで下の階から熱気がくるのか部屋あちぃ 窓開けてても風無い時は部屋に空気こもる……
— ゆぅめぐぅ ギャンブル垢 (@yuumegudayo) June 14, 2024
まだ6月中旬なんにもうエアコン稼働せなあかん…夏きらい
我が家 マンション最上階なんやけどさ まじで下の階から熱気がくるのか部屋あちぃ 窓開けてても風無い時は部屋に空気こもる……まだ6月中旬なんにもうエアコン稼働せなあかん…夏きらい
意見②：冬は暖かくていいけど夏はあかん
【朗報】
— ふぃどる@シューベルトの闇鍋 (@fiddlefaddle_c) June 14, 2024
エアコン買い替えました。
今まで12畳のやつで隣の寝室まで冷やしていましたが、14畳にしてガンガン冷えるようにしました。
最上階は冬は暖かくていいけど、夏はあかん!!!マジあかん!!!
中古マンション買う時、最上階は暑い場合が多いよ。気を付けて…
エアコン買い替えました。
今まで12畳のやつで隣の寝室まで冷やしていましたが、14畳にしてガンガン冷えるようにしました。
最上階は冬は暖かくていいけど、夏はあかん!!!マジあかん!!!
中古マンション買う時、最上階は暑い場合が多いよ。気を付けて…
意見③：マンションなら最上階はやめておけ
マンションなら、最上階はやめておけ
— しぇうさん (@She_she_sheu) June 17, 2024
マンションなら、最上階はやめておけ
意見④：最上階揺れ酷いし逃げ場ないから詰む
もう地震嫌だ
— Lude Jaw (@nagamy73) June 23, 2018
怖い
マンション最上階揺れ酷いし、逃げ場ないから詰む
もう地震嫌だ怖い
マンション最上階揺れ酷いし、逃げ場ないから詰む
意見⑤：向こう隣角から騒音響いてくる
マンションの最上階かつ角部屋って騒音に困ってきた人が選んで住むものだと思ってた。私もそれで最上階角部屋選んだのに。
— こるちぞーる (@genmainopurin) April 13, 2024
まさかバカと煙は高いところが好きっていう人種が隣、向こう隣角に住んで天井通して騒音響いてくるのとは思わずで。
どこに行けば他人に配慮できる人がいる物件に辿り着けますか
マンションの最上階かつ角部屋って騒音に困ってきた人が選んで住むものだと思ってた。私もそれで最上階角部屋選んだのに。
まさかバカと煙は高いところが好きっていう人種が隣、向こう隣角に住んで天井通して騒音響いてくるのとは思わずで。どこに行けば他人に配慮できる人がいる物件に辿り着けますか
マンションの最上階に住んで後悔した人の意見：まとめ
- 熱気がこもりあつい
- 冬は暖かくていいけど夏はあかん
- マンションなら最上階はやめておけ
- 最上階揺れ酷いし逃げ場ないから詰む
- 向こう隣角から騒音響いてくる
マンションの最上階に住んで後悔した人のリアルな意見や感想を見てみると、熱気がこもり特に夏が暑いこと、地震の揺れの影響の大きさや、上の階や隣の部屋以外からの騒音が不快等のものがありました。
やはり、ここまで解説してきたマンションの最上階に住むことによるデメリットに該当するものがほとんどといった印象。
ただし、個人の価値観や選ぶマンションによってデメリットの大小は変わりますし、実際にマンションの最上階に住んでむしろ良かったと考える方も多数確認できました。
マンションの最上階はやめとけ/後悔すると言われる理由：まとめ
マンションの最上階はやめとけ/後悔すると言われる理由(デメリット)は上記の通り。
勿論マンションの最上階の部屋に住むことには、複数のメリットが存在しますがデメリットなどの考えられるマイナス面を考慮し、トータルバランスを考えたうえで慎重に検討するのが最適でしょう。
また、不動産購入の際の初期費用として大きい負担になるのが仲介手数料。
弊社の場合、ご希望の物件があれば仲介手数料を無料もしくは格安にすることができるので100万単位の節約ができます。
ちなみに賃貸希望の方にも対応しているので、是非下記の内容をご確認下さいませ。
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