定期借地権マンションは価格が安い、立地が良いといった大きなメリットがあります。
一方で、資産価値が下がる、老後が不安といった否定的な意見もあり、検索すると「定期借地権マンション 後悔」と出てくることも。
そこで今回は「定期借地権マンションはやめた方がいいと言われる理由」を不動産のプロが徹底解説します。
本記事では、定期借地権マンションの仕組みから後悔につながりやすいポイント、逆に向いているケースまで客観的に整理して紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。
株式会社GKコンサルティング代表取締役。累計5,000件以上の不動産契約の実績を持つ。仲介手数料が0円になる39room/01HOUSEを提供中。
仲介手数料を無料にする裏技
物件の購入であれば、01HOUSEを活用すると、仲介手数料が0円もしくは0.7％まで節約可能。
すでに仲介手数料が無料であれば、01HOUSEに依頼するだけで、最大100万円のキャッシュバックがあります。
使い方は簡単で物件URLを送るだけ。必要であれば住宅ローンの審査まで徹底サポートいたします。
定期借地権マンションとは？
定期借地権マンションとは、建物は購入者が所有し、土地は地主から一定期間だけ借りて利用する形態の分譲マンションのことです。
土地の所有権を取得しない点が、一般的な所有権マンションとの大きな違いですね。この仕組みでは、契約時に定められた借地期間が満了すると、原則として建物を解体して土地を地主へ返還します。
多くの場合、契約期間は長期に設定されますが、期間満了後の更新は想定されておらず、再建築や売却に制限が生じます。
定期借地権マンションの特徴として、土地代が販売価格に含まれないため、同立地の所有権マンションと比べて購入価格が抑えられる一方で、毎月または年単位で地代を支払う必要があり、将来的な資産価値は契約残存期間に左右されやすいのが注意点。
居住目的で一定期間住む前提であれば、立地や広さに対して価格面のメリットを感じやすい形態です。しかし、長期的な資産保有や相続、将来売却を重視する場合には、契約内容や返還条件を十分に理解する必要があるでしょう。
定期借地権と普通借地権との違いは？
普通借地権は、建物を所有する目的で土地を借りる権利で、契約期間が満了しても、借地人が更新を希望すれば原則として契約は継続します。
地主が更新を拒むには正当な理由が必要で、借地人の居住や営業の継続性が強く保護される点が特徴です。そのため、実質的には半永久的に利用が続くケースも見られ、借地人にとっては安定性が高い一方、地主側は土地を自由に返してもらいにくい側面を持ちます。
一方、定期借地権は、あらかじめ定めた期間が満了すれば必ず契約が終了し、土地を地主へ返還する仕組み。更新はなく、期間満了時には建物を解体して更地で返すことが原則となります。
このため、契約期間は明確で、将来の土地利用計画を立てやすい点が地主側のメリットです。借地人側から見ると、土地を所有しない分、取得時の負担は軽くなりやすいものの、居住や利用には期限があることを前提に考える必要があります。
まとめると、普通借地権は更新が前提で長期利用に向く権利であり、定期借地権は期限付きで利用することを前提とした権利です。居住の安定を重視するか、期間限定でも初期費用を抑えたいかによって、適した借地権の種類は大きく異なりますね。
>>【注意】中古物件を買って大失敗？それとも買ってよかった？体験談を徹底紹介
【後悔】定期借地権マンションはやめた方がいいと言われる理由
次に、定期借地権マンションはやめた方がいいと言われる理由をまとめていきますね。
- 契約期間満了後は建物を解体し、更地返還が原則となる
- 土地を所有しないため、資産価値が年数経過とともに下がりやすい
- 売却時に買い手が限られ、流動性が低くなりやすい
- 住宅ローンの審査が厳しく、借入条件が不利になりやすい
- 毎月または毎年、地代を支払い続ける必要がある
- 相続時に評価が低くなり、活用の自由度が下がる
- 老後や長期居住を前提にすると、住み続けられない不安が残る
順番に見ていきましょう。
後悔ポイント①：契約期間満了後は建物を解体し、更地返還が原則となる
定期借地権マンション最大の特徴は、契約期間が終了すると土地を必ず地主へ返還する点にあります。一般的な定期借地権は50年以上の長期契約とされることが多いです。
しかし、この期間は更新が前提ではなく、満了時には建物を解体し、更地にして返すことが原則です。つまり、購入者はマンションを所有していても、最終的には住まいを失う前提で暮らすことになります。
若い世代であれば途中で住み替える計画も立てやすい一方、契約満了が老後と重なる場合、住み替え先の確保や資金面でのデメリットはありますね。さらに、解体費用が借地人負担となる契約も多く、数百万円規模の支出が発生する可能性があります。
購入時には意識しにくいものの、将来必ず訪れる出口をどう迎えるかは、定期借地権マンション特有の後悔ポイントと言えます。
後悔ポイント②：土地を所有しないため、資産価値が年数経過とともに下がりやすい
定期借地権マンションは、土地の所有権を持たず、建物のみを所有します。この構造により、資産価値の下がり方は所有権マンションと大きく異なります。
一般のマンションでは、築年数が進んでも立地条件によっては土地価値が下支えとなりますが、定期借地権ではその効果が期待できません。評価の基準となるのは、建物の状態に加え、契約残存期間です。
残存期間が40年、30年と短くなるにつれ、将来的に住める年数が少なくなるため、価格は段階的に下落しやすくなります。市場では、残存期間が短い物件ほど値引きが前提となり、築浅であっても高値が付きにくい傾向があります。
住居としての満足度と、資産としての評価が一致しにくい点は、知らないと後悔するポイントでしょう。
後悔ポイント③：売却時に買い手が限られ、流動性が低くなりやすい
定期借地権マンションは、中古市場における流動性が低くなりやすい点もやめた方がいいと言われる理由。
仕組みが複雑であることから、一般の購入希望者には理解されにくく、敬遠されるケースも多く見られます。さらに、契約残存期間が短くなると、住宅ローンを利用できる金融機関が限られ、現金購入が可能な層に買い手が絞られます。
その結果、売却活動が長期化しやすく、価格交渉でも不利な立場に立たされがち。急な転勤や家族構成の変化など、想定外の事情で売却が必要になった場合でも、すぐに現金化できない可能性があります。
不動産を柔軟に動かせる資産と考えている場合、この流動性の低さが後悔ポイントになり得るでしょう。
後悔ポイント④：住宅ローンの審査が厳しく、借入条件が不利になりやすい
定期借地権マンションは、金融機関の担保評価が所有権マンションより低くなりやすい傾向があります。
理由は明確で、土地を所有していないことに加え、契約期間に終わりがあるため。住宅ローンは長期間にわたる返済を前提とするため、借地期間の残り年数が重要視されます。
残存期間が返済期間を下回る場合、融資自体が難しくなることもあります。また、借入可能額が抑えられたり、返済年数が短く設定されたりすることで、月々の返済負担が相対的に重くなりがち。4
購入時点でローンが通ったとしても、将来売却する際には、次の購入希望者が同じ条件で融資を受けられるとは限りません。そのため、売却価格の下落や買い手の減少につながり、資産の流動性をさらに下げる可能性があります。
後悔ポイント⑤：毎月または毎年、地代を支払い続ける必要がある
定期借地権マンションでは、購入後も地代の支払いが続きます。これは管理費や修繕積立金とは別に発生する固定費であり、住宅ローン完済後も終わりません。
購入価格が抑えられている点だけを見ると割安に感じられますが、長期間の居住を前提にすると、総支払額は想定以上に膨らむことがあります。老後に入ってからも地代の支払いが続く点は、年金生活との相性を慎重に考える必要がありますね。
所有権マンションであれば、ローン完済後は管理費と修繕積立金のみになりますが、定期借地権では土地使用料という追加負担が常に残ります。長期的には家計の固定費を押し上げる要因となりますね。
後悔ポイント⑥：相続時に評価が低くなり、活用の自由度が下がる
定期借地権マンションは、相続時の評価が低く算定されやすい点が特徴です。
一見すると相続税の負担軽減につながるように見えますが、実務上は別の問題が生じやすくなります。相続人が居住しない場合、売却しようとしても買い手が限られ、賃貸に出そうとしても借地権という性質が障壁になります。
土地を所有していないため、建て替えや大規模な活用も難しく、相続後に柔軟な対応が取りにくくなります。結果として、相続人にとって扱いにくい不動産となり、資産としての利便性が下がる場合があります。
将来、家族へどのような形で引き継がれるのかを考えたとき、後悔する方もいますね。
後悔ポイント⑦：老後や長期居住を前提にすると、住み続けられない不安が残る
定期借地権マンションには、必ず契約期間の終わりがあります。購入時には十分な期間が残っていても、年月の経過とともに、その終わりは確実に近づきます。
高齢になってから住み替えが必要になる可能性や、新たな住居を確保できるかという不安は、精神的な負担になりやすいもの。長年住み慣れた環境を離れる必要が生じた場合、その影響は小さくないでしょう。
終の住処としての安心感を重視する方にとっては、期限付きであるという事実そのものが大きな制約になります。価格や立地だけで判断すると見落としがちですが、将来の生活の安定という視点も重要です。
>>【税金】マンションは固定資産税がかからないって本当？2,000万/3,000万/4,000万/5,000万ごとに解説
定期借地権マンションを購入するメリット
定期借地権マンションは制約が多い住まい方としてデメリットばかりが語られる一方で、前提条件が合致するのであれあ、もちろんメリットも存在します。
例えば、以下のようなメリットです。
- 同立地の所有権マンションより購入価格を抑えやすい
- 駅近や都心部など立地条件の良い物件を選びやすい
- 固定資産税の土地分負担が発生しない
- 建物価値を前提にした合理的な価格設定になりやすい
- 住む期間を限定した居住計画と相性が良い
順番に見ていきましょう。
メリット①：同立地の所有権マンションより購入価格を抑えやすい
定期借地権マンションの最も分かりやすいメリットは、初期の購入価格を抑えやすいこと。
土地を取得せず、一定期間借りる仕組みであるため、分譲価格には高額になりがちな土地代が含まれません。その結果、同じ駅距離、同程度の専有面積や設備水準であっても、所有権マンションと比較して価格が低く設定される傾向があります。
住宅購入においては、物件価格だけでなく、自己資金や借入額が家計に与える影響も無視できないでしょう。購入価格が抑えられることで、住宅ローンの返済負担が軽減され、教育費や老後資金など、他の支出に余力を残しやすくなりますからね。
住居費を抑えつつ、立地や住環境の質を確保したい方にとっては、価格面のメリットは大きいはずです。
メリット②：駅近や都心部など立地条件の良い物件を選びやすい
定期借地権マンションは、利便性の高い立地に供給されやすい点もメリットでしょう。
地主が土地を手放さず、将来的な返還を前提に活用するため、駅近や都心部といった本来であれば分譲価格が高騰しやすいエリアでも解放されるケースがあります。
所有権マンションでは予算的に手が届きにくいエリアであっても、定期借地権であれば現実的な価格帯で検討できるのはかなり良いですよね。
住まいを資産としてではなく、生活の質を高める拠点として捉える場合、立地の良さを優先できる点は大きなメリットになりますね。
メリット③：固定資産税の土地分負担が発生しない
定期借地権マンションでは、土地を所有しないため、固定資産税や都市計画税のうち土地に関する負担が生じません。
課税対象となるのは建物部分のみであり、所有権マンションと比べると、毎年の税負担は比較的軽くなります。住宅ローンの返済、管理費、修繕積立金に加えて、税金まで含めた住居関連支出は長期にわたり家計へ影響するでしょう。
土地分の税負担がないことで、年間の支出を見通しやすくなり、計画的な家計管理も可能ですね。
メリット④：建物価値を前提にした合理的な価格設定になりやすい
定期借地権マンションは、土地の将来的な値上がりを織り込んだ価格設定が行われません。
そのため、分譲価格は建物の性能や設備、設計、立地条件といった実質的な価値を基準に決まりやすくなります。過度な地価上昇期待が排除されることで、住居としての機能と価格のバランスを冷静に判断しやすくなります。
資産価値の上昇を狙う投資的な視点には向きませんが、住むこと自体を重視する方にとっては、納得感のある価格で購入しやすい形態と言えますね。
メリット⑤：住む期間を限定した居住計画と相性が良い
定期借地権マンションは、将来の住み替えを前提とした居住計画と相性が良い住まい方です。
例えば、子育て期間、現役世代の就業期間、都市部での単身または共働き生活など、一定期間の居住を想定している場合などですね。
終の住処としてよりも、現在の利便性や住環境を重視する考え方であれば、定期借地権という仕組みは過度な負担を背負わずに暮らせる手段です。
住まいに求める役割を明確にし、期限付きであることを理解したうえで選ぶのであれば、定期借地権マンションは実用性の高い住居形態とも言えるでしょう。
仲介手数料を無料にする裏技
物件の購入であれば、01HOUSEを活用すると、仲介手数料が0円もしくは0.7％まで節約可能。
すでに仲介手数料が無料であれば、01HOUSEに依頼するだけで、最大100万円のキャッシュバックがあります。
使い方は簡単で物件URLを送るだけ。必要であれば住宅ローンの審査まで徹底サポートいたします。
【SNS調査】定期借地権マンションに関する意見・体験談
次に、SNSで定期借地権マンションに関する意見・体験談を集めてみました。
順番に見ていきましょう。
意見・体験談①：解体の準備費用と地代も取られるし全然安くない
中古マンション物色の趣味があるが、定期借地権付きの物件って誰が買うんだろう。だいたい残り20年ちょっとみたいなのが多くて、相場より安いけど激安ではないんだよな。解体の準備費用のお金も取られるし地代も取られるし全然安くなくない？
意見・体験談②：購入費用が安く税金の負担を軽減できる
マンション選びの新たな選択肢「定期借地権」が選ばれている理由
1.購入価格が抑えられ、好立地条件の物件が買いやすくなります。
2.各種税金の負担が軽減されます。
3.安心の70年の長期設定
4.将来必ず直面する建替え問題の軽減
#定期借地権 #定借
意見・体験談③：８0～９0歳で家を追い出されるのでは
最近、定期借地権のマンションが増えている気がする。人生100年時代に60年の定期借地権マンションとかを買って、８0～９0歳で家を追い出される?売れるといっても30年くらいしたらみんな売り抜けたいでしょうし、これ買う人がいるの不思議でならないが需要があるのかな
意見・体験談④：借地権付きでも1億超えの物件が増えてる
定期借地権付きの新築マンションが過去最高レベルに増えてるらしい。借地権付き物件のメリットは、通常の所有権物件より割安である事だけど、最近は1億超えの物件も増えてるし、値上がりが顕著。そうなると、借地権付き物件を買う意義とは…？😅
意見・体験談⑤：修繕積立金と解体積立金を同時に支払うって虚しい
分譲マンションを買う気にはなっても、定期借地権付分譲マンションは選択肢に入りません。「修繕積立金」と「解体積立金」を同時に支払うって虚しくないですか？後者はイメージを気にしてか「借地返還対応準備金」などの名目になっていることが多いですが・・・。
定期借地権マンションに関する意見・体験談：まとめ
定期借地権マンションに関する意見・体験談をまとめると上記の通り。
- 解体の準備費用と地代も取られるし全然安くない
- 購入費用が安く税金の負担を軽減できる
- ８0～９0歳で家を追い出されるのでは
- 借地権付きでも1億超えの物件が増えてる
- 修繕積立金と解体積立金を同時に支払うって虚しい
SNS上の意見を見ると、定期借地権マンションに対する評価は大きく分かれています。
否定的な声として多いのは、地代に加えて解体準備費用や解体積立金の負担があり、価格が想像ほど安く感じられない点です。
修繕積立金と解体積立金を同時に支払うことへの心理的な抵抗感や、高齢期に契約満了を迎え、住み続けられない不安を指摘する意見が多いですね。
一方で、購入価格を抑えられ、税金負担を軽減できる点を評価する声も。ただ、最近は借地権付きでも高額化が進み、従来の割安感が薄れているとの指摘もありましたね。
【後悔】定期借地権マンションやめた方がいい？：まとめ
定期借地権マンションは、やめた方がいいと言われる理由がある一方で、全ての方に不向きな住まいというわけではありません。
契約期間の終了や資産価値の下落といった特性を理解せずに購入すると、後悔につながりやすくなりますが、住む期間を限定し、立地や価格を重視する考え方であれば1つの手段としてありでしょう。
都心や駅近など利便性の高いエリアに無理のない予算で住みたい方にとっては、現実的なメリットも明確です。重要なのは、所有権マンションと同じ感覚で判断しないことです。
将来設計と価値観を整理したうえで選ぶなら、定期借地権マンションは条件次第でありな住まいと言えます。
＼ 最大100万円のキャッシュバックあり／
※予告なく終了する場合がございます。
仲介手数料を無料にする裏技
物件の購入であれば、01HOUSEを活用すると、仲介手数料が0円もしくは0.7％まで節約可能。
すでに仲介手数料が無料であれば、01HOUSEに依頼するだけで、最大100万円のキャッシュバックがあります。
使い方は簡単で物件URLを送るだけ。必要であれば住宅ローンの審査まで徹底サポートいたします。
コメント