【裏技】賃貸で仲介業者を通さないで契約/オーナーへの直接交渉は可能なのかを解説

賃貸への入居を検討される際、不動産仲介業者を通して賃貸契約が行われるのがほとんどです。

また、契約の際に家賃を基準とした仲介手数料を含めて初期費用を支払い入居を完了させるのが基本の流れ。

ところで「サイトにある物件を見つけたのは自分なのに賃貸契約で仲介業者通す必要あるの？オーナーへの直接交渉ってできないの？」と思われたことはないでしょうか？

おおよそ家賃5～6カ月分が相場と言われる初期費用の支払いを考えると、仲介業者に高額な手数料を支払うことに納得のいかない方も多いのが現実。

そこで今回は、「賃貸で仲介業者を通さないで契約/オーナーへの直接交渉は可能か」について過去累計5000以上の不動産取引を行ってきた私が徹底解説します。

本記事では不動産業界の業界情報や基礎知識についても、説明していますので是非必見ですよ。

【基礎知識】不動産仲介業者の業務内容

初めに不動産仲介業者の業務内容はそもそも何なのかを整理しておきましょう。

不動産仲介業者の主な業務は、物件の売買や賃貸の仲介を行うこと。売主や貸主から物件の依頼を受け、適正な価格設定やマーケティング活動を通じて購入希望者や借主を見つけます。

また、契約交渉や契約書の作成や手続きの進行も担当し、取引が円滑に進むようサポート。物件の案内や現地見学の調整、法的手続きやローンの相談にも対応します。

総じて依頼者と取引相手の間に立ち、公正かつ円滑な取引を実現することが彼らの役目。

ちなみに、管理会社の場合は大家（オーナー）に代わって賃貸物件の運営と管理を行うことが業務内容で、具体的には入居者募集、契約手続き、家賃の徴収、建物のメンテナンスや修繕対応、入居者からのクレーム対応、退去時の清算や物件のリフォーム手配などが含まれます。

引っ越し時に不動産仲介業者、オーナーサイド（大家と管理会社）それぞれに支払う初期費用の各項目の整理とそれぞれの節約余地を詳細に理解されたい方は以下の記事を参考にしてみて下さい。

仲介業者を通さないで契約/オーナーへの直接交渉は可能なのか？

仲介業者を通さないで契約/オーナーへの直接交渉は可能かどうか？

結論、可能な場合と不可能な場合があります。そして、それは希望の賃貸物件に元付業者がいるかどうかで決まってきます。

ちなみに元付業者とは、物件の所有者（貸主）から直接依頼を受けて、賃貸物件の仲介業務を行う業者のこと。彼らは貸主と以下の2種類の契約を結んでいます。

契約種類	他の仲介業者へ の依頼	貸主自らが借主を 見つける	元付業者の義務
専任媒介契約	不可	可能	物件情報を広く公開し、積極的に入居者を探す
専属専任媒介契約	不可	不可	物件情報を広く公開し、積極的に入居者を探す

つまり、元付業者と貸主が専属選任媒介契約を結んでいる場合は貸主自らで借主を見つけることはできず、必ず元付業者を通しての契約締結が義務なので直接契約や交渉は不可能。

さらに専任媒介契約で貸主自らが借主を見つけたとしても、元付業者に手数料や広告費などの費用の支払う義務が貸主に発生するケースがあります。これは契約内容や業者との取り決めに依拠するもの。

また、元付業者がいようがいまいが不動産仲介業者を通して、管理会社や大家への直接の連絡先を契約前に教えてもらえることは利益担保の観点でほぼないです。

契約前の審査等でオーナーへの来訪が必要な場合も仲介業者の同伴が基本必須となっているケースがほとんどで、立ち会い後、仲介業者に隠れて連絡をしたところで、トラブル防止のため直接の契約や交渉はオーナー側から断られる可能性が高いです。

仲介業者を通さないで契約/オーナーへの直接交渉をするメリット

仲介業者を通さないで契約、オーナーへの直接交渉をするメリットは初期費用や家賃を抑えることができる可能性があること。

オーナーと直接契約や交渉をすることに成功した場合、当然仲介業者に支払う手数料は発生しないので引っ越しの初期費用を節約することができます。

また貸主（オーナー）としても仲介業者に手数料を支払わずにすみ、コストをおさえて借主と契約ができるため、その分借主へ請求する費用を安くしてもらえる交渉余地が広がることも。

引っ越しにあたっての高額な初期費用を大幅に削減することができる可能性があるのは大きなメリットですよね。

仲介業者を通さないで契約/オーナーへの直接交渉をするデメリット

逆に仲介業者を通さないで契約、オーナーへの直接交渉をするデメリットは以下の通り。

以下にて順番に紹介しますね。

デメリット①：手間がかかる

仲介業者を通さないで契約、オーナーへの直接交渉をするには手間や労力がかかる場合がほとんどです。

なぜなら、仲介業者を通さずに貸主（オーナー）とコミュニケーションをとることがそもそも困難なため。

希望の賃貸物件に直接来訪しても大家や管理会社の連絡先が不明な場合がほとんどですし、仮に連絡がとれたとしても元付業者とどういった契約を結んでいるかどうかはオープンな情報ではないのでその時にならないと分かりません。

大家や管理会社が直接自分の賃貸物件を公開しているケースはあるものの、数がかなり限定的。また、事業所の窓や物件の看板に直接掲載されているケースが多く、事前にWeb上で情報を網羅的に確認することは難しいのが現状です。

そもそも希望の賃貸物件を見つけること自体、中々の労力が必要なことを考慮すると大変な手間がかかるといえますよね。

デメリット②：トラブルが起こるリスク

トラブルが起こるリスクがあることもデメリット。

これは、契約前に不動産仲介業者を通して連絡をとった管理会社や大家に後でこっそりと連絡をとって直接交渉をしようとするケースで起こりがちなことです。

不動産仲介業者を通して紹介された顧客と、貸主(オーナー）が不動産仲介業者を介さずに賃貸借契約を締結することは一般的に「引き抜き行為」や「抜け駆け行為」という業界でのタブー行為に該当します。

これらは倫理的に問題があるとされ、場合によっては法的な問題を引き起こす可能性も。

オーナーとの直接契約や交渉にこだわる余り、契約違反や不動産取引の信頼関係を壊す行為をもたらしてしまい、トラブルに巻き込まれることだけは避けたいところです。

デメリット③：入居ができなくなる可能性

最後のデメリットは、入居ができなくなる可能性があること。

先述したお話とも重なりますが、仲介業者を通さないで契約や、直接交渉をしようとする入居希望者は何かとトラブルを巻き起こす可能性があると貸主が判断して入居自体を断られるケースがあります。

特に各不動産屋との関係値や信頼を気にされたり、初期費用の値切りを執拗に求める入居者を家賃収入の安定性の観点から不安視する貸主（オーナー）は多くいます。

また、直接契約や交渉を図ろうとしている間に他の入居希望者に先を越されてしまうというリスクも。

初期費用をおさえようとする余り入居自体ができなくなってしまったら元も子もありませんよね。

【リスクなし】初期費用を確実に節約する方法

最後に、リスクなしで初期費用を確実に節約する方法について解説します。

それは、最初から格安の不動産仲介業者を利用すること。

実は、各不動産仲介業者で紹介できる賃貸物件にはほとんど差がないのが現状です。なぜなら国土交通省管轄の「レインズ」という巨大なポータルサイトに大部分の物件情報は掲載されており、それらの情報を各不動産屋が共有しているため。

つまり不動産仲介業者は、共有されたデータベースの情報を駆使して仲介業務を行っているのです。ちなみに対象の賃貸物件に元付業者がいる場合は顧客紹介という形で業務は行われます。

また元付業者がいる賃貸物件の場合、レインズへの情報掲載が義務になるのでむしろ他の不動産仲介業者から顧客の紹介をされやすいという事実も。

よって、はじめから仲介手数料を無料もしくは格安にできる業者を選定しておいたうえで賃貸物件をWeb上で検索するのが一番効率的。

複数の仲介業者に相見積もりをとって、最適な選択をする方法もありです。

ちなみに、仲介手数料ゼロや格安を謳っていても他項目の費用分で結局かさ増しがされているケースも多いのでご注意を。

また、人気物件であればすぐ埋まってしまう可能性も高いことから、スピーディな契約のために確実に初期費用がかからない優良業者を初めから利用されたい方は是非弊社サービス39roomを利用下さいませ。

賃貸で仲介業者を通さないで契約は可能か：まとめ

仲介業者を通さないで契約/オーナーへの直接交渉は可能かどうかは、希望の賃貸物件の貸主が元付業者を抱えているのか、また元付業者とどういう契約を結んでいるかどうかで決まります。

また、仲介業者を通さないで契約やオーナーへの直接交渉をすることは初期費用を節約することが期待できるメリットがあるものの、以下のデメリットも存在。

確実に仲介手数料をはじめとする引っ越しの初期費用を節約するためには、元から格安の優良不動産仲介業者を利用する方法が一番リスクがなくおすすめ。

弊社の不動産仲介サービス39roomであれば仲介手数料が0円（最大39,000円）まで節約可能です。

気になる物件のURLを送っていただければおとり物件かどうかの確認や初期費用の見積もり提示まで早急にご対応させていただきますので是非ご活用ください。

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