【落とし穴】フリーレント物件とは？隠れたデメリットに気をつけよう！

賃貸に引っ越しをする際にどうしても初期費用の高さは気になりますよね。

仲介手数料や、敷金礼金に加えて前家賃1カ月分にあわせて入居日に合わせて家賃の日割り分も支払わなければならないことを考慮すると大きな金額が必要になることも。

さらに、賃貸の初期費用以外にも引っ越し業者や家具の分もお金が必要になることを考えると、ますます経済的にシビアですよね。

ところでフリーレント物件という言葉を不動産サイトなどで目にしたことはありませんか？フリーレントとは入居後の一定期間の賃料が無料となること。

そう聞くと大幅に初期費用の節約が期待できる魅力的な賃貸に思えますが、フリーレントの仕組みや特徴を理解していないと隠れたデメリットや落とし穴により後悔するケースもあります。

そこで今回は、フリーレント物件の落とし穴や、隠れたデメリットについて不動産仲介5,000件の経験がある私が解説します。

本記事を読むことでフリーレント物件で失敗しないための秘訣や、引っ越しの際の初期費用をお得にするコツが分かるので是非必見ですよ。

【基礎知識】フリーレント物件とは？

はじめに、そもそもフリーレント物件とは何なのかについて説明します。

先述の通り、フリーレントとは入居後の一定期間家賃を免除する契約のこと。フリーレント物件とは、文字通りフリーレントで入居できる物件を指します。

フリーレントの期間は1カ月が多く、長いもので3～4カ月など数カ月にわたって設定されるものも。

ちなみに、フリーレント物件の入居前審査基準は通常物件と全く同じで審査に落ちやすいなどの心配もありません。

引っ越しの初期費用における前家賃分がかからなくなることで、旧居と新居の二重家賃も発生しなくなるなど借主にしてみればメリットは大きいといえるでしょう。

しかし、貸主目線で考えた場合にフリーレント物件を設定する理由やメリットは何でしょうか？以下にて解説しますね。

フリーレントを設定する理由

結論、貸主がフリーレントを設定する理由やメリットは以下の通り。

順番に解説します。

フリーレントを設定する理由①：早期の入居促進

一つ目は、早期の入居促進です。

家主や管理会社など貸主目線からすると、物件に一刻も早く入居者を集めたいことがほとんどです。これは収入源である家賃収入を平時的に、徴収したいからに他なりません。

フリーレントの設定は、入居者を速やかに募るための有力な集客施策になるのです。

フリーレントを設定する理由②：広告費用の節約

二つ目は、広告費用の節約です。

一つ目の理由とも重なりますが、フリーレントは入居者集客のための有力な広告施策。

貸主が不動産会社に支払う所有物件の諸々の広告費用を考慮した場合、フリーレントを設定する方が広告費用の節約になりより高い利回りが期待できる場合があります。

このように貸主が物件の広告費用を節約したい際に、フリーレントの設定が採用される場合があるのです。

フリーレントを設定する理由③：長期契約の促進

三つ目は、長期契約の促進です。

フリーレントは初期費用が安い分、最低入居期間が設定されていることが多いです。その期間や違約金の金額については物件によってまちまちですが、要は長期契約を前提にフリーレント契約が認められていることがほとんど。

貸主目線で安定した家賃収入を確保するために、長期契約促進戦略としてフリーレントを採用するのです。

フリーレントを設定する理由④：物件価値の維持

四つ目は、物件価値の維持です。

貸主にとって空室リスクは悩みの種です。物件に対して空室の状態が続くと家賃収入が減り、ローン返済の金額にも影響が出てきます。

また、空室を埋めるための方法として家賃を落とすという手段をとることもできますが、それは不動産価値の目減りにつながります。これは一度下げてしまった家賃を上げることが難しいため。

また一部の部屋のみ家賃を下げると中長期的に他の入居人から不満の声が上がる可能性も高く、空室を抑える戦略としてフリーレントが選択されることがあります。

安定した家賃収入を確保しつつ、空室リスクを回避することで物件価値を維持できるのですね。

【落とし穴】フリーレント物件に隠れたデメリット

続いては、フリーレント物件に隠れたデメリットを解説します。

フリーレント物件の思わぬ落とし穴にはまって、入居後に後悔したりトラブルが発生することのないように注意しましょう。中にはフリーレントの闇と言われるような内容も含まれているので要必見です。

結論、フリーレント物件に隠れたデメリットは以下の通り。

【落とし穴】フリーレント物件のデメリット①：違約金が高く設定されていることも

一つ目は、違約金が高く設定されていることについて。

先述の通り、フリーレントは長期契約を前提に締結されることが多い契約です。

フリーレントの場合、無料期間中や一年間、二年間など期間は様々ですが指定期間中に退去をした場合に特約で解約金が発生することは多いです。

違約金としては無料期間中の家賃分程度やそれを上回る金額で設定されていることが多く、短期解約をしてしまい結局節約したはずの家賃分を後から請求されてしまい後悔する人もいるとか。

フリーレント物件を検討する際は、審査前に特記事項含めて契約内容をよく確認して転勤などの都合で引っ越しの可能性が短期的にないかを慎重に判断するようにしましょう。

【落とし穴】フリーレント物件のデメリット②：管理費や共益費は支払いが必要

二つ目は、管理費や共益費は支払いが必要なこと。

フリーレントはあくまで一定期間中の家賃のみが無料になる契約ですので、管理費や共益費が家賃とは別に毎月払いで設定されている物件については通常通り支払いが必要になります。

フリーレントだからといって月支払いがゼロだと勘違いをして、支払いを滞納しないように注意しましょう。

【落とし穴】フリーレント物件のデメリット③：家賃やその他費用が相場より高いことも

三つ目は、家賃やその他費用が相場より高く設定されているケースがあることについて。

フリーレントの場合、家賃分の初期費用が抑えられることに目が行きがちですが、そもそも家賃設定自体が相場より高く設定されていることも多いです。

初期費用は安く抑えられていても、一年、二年など期間で考えたときに結局損をする計算になることも。

以下の例の場合、入居月から数えて16カ月でトータル費用はフリーレントと通常物件でトントンになり、17カ月目以降はフリーレントの損分が膨らんでいく計算になります。

悪質な不動産会社だと、先述した短期解約についての違約金とのセットにより確実に儲けられるような設定がなされているところもあるとか。

心配な方は、不動産サイト等の情報を参考に類似条件の物件をいくつかピックアップして家賃相場を確認してみましょう。

また、初期費用の内、家賃以外のその他項目費がかさ増しされていることもあります。フリーレントでも他項目のを考慮すると初期費用が結局高くなってしまうというパターンですね。

比較情報を参考に、そのフリーレント物件が本当にお得なのかどうかを事前に判断することが重要です。

【落とし穴】フリーレント物件のデメリット④：契約更新月を勘違いしやすい

四つ目は、契約更新月を勘違いしやすいというもの。

フリーレントの場合、しばしば家賃無料期間と正式に賃料支払いが開始する日にラグがあるので混乱を招くことがあります。

代表的なのが、この更新月の勘違いです。フリーレント物件に入居する際は契約開始月はいつで、更新月はいつに設定されているかを事前に契約書を確認して把握しておくようにしましょう。

思わぬタイミングで、家賃一カ月分ほどの更新料を請求されるのは家計的にも痛いですよね。

【落とし穴】フリーレント物件のデメリット⑤：事故物件の可能性あり

五つ目は、事故物件の可能性があること。

フリーレント物件＝事故物件ではありませんが、先述の通りフリーレントが設定されている可能性の一つに不人気物件で入居者を集めることが困難だった可能性が考えられます。

故に、フリーレント物件には入居者から嫌がられる劣悪な物件や事故物件も実際に存在します。

特に明らかに周辺物件と比較して家賃や初期費用が安かったり、入居条件が緩い場合は事故物件の可能性があります。

事故物件についての基礎知識や見分ける方法については以下の記事にて詳しく解説していますので是非参考にしてみて下さい。

【SNS調査】フリーレント物件を選んだ人達の感想

次に、SNS上でフリーレント物件を選んだ人達の感想を調査しました。

該当するものが複数確認できたので、リアルな声を見ていきましょう。

フリーレント物件を選んだ感想①：契約詳細を把握せずに後悔

これ発生した何がダメかってこの物件がフリーレント物件だったから『例外』、退去のお手続きの流れみたいなのは会社から来てるけど「1ヶ月前までに連絡してください、ただし例外もあるので賃貸契約書を確認してください」にハマった、そしてバカなので『賃貸契約書をなくした』

— っみかえる！ (@MiChaeL_mogkupo) March 22, 2024

これ発生した何がダメかってこの物件がフリーレント物件だったから『例外』、退去のお手続きの流れみたいなのは会社から来てるけど「1ヶ月前までに連絡してください、ただし例外もあるので賃貸契約書を確認してください」にハマった、そしてバカなので『賃貸契約書をなくした』

フリーレント物件を選んだ感想②：違約金が痛すぎる

退去立ち会い終わりっ！！フリーレントの違約金が痛すぎる…

— TD (@jc120blues) October 29, 2022

退去立ち会い終わりっ！！フリーレントの違約金が痛すぎる…

フリーレント物件を選んだ感想③：安くて良かった

フリーレントの話も付いて初期費用が安く済むし。

不動産も良かった。

引っ越しに関しては運が良かったね

— Haya@株投資 (@zAq8g) July 13, 2019

フリーレントの話も付いて初期費用が安く済むし。
不動産も良かった。
引っ越しに関しては運が良かったね

フリーレント物件を選んだ感想④：引っ越しのお金がかからなくて最高

今月家賃ないの最高・・・（フリーレント物件）特に買い足した大きいものもなかったから引っ越しお金本当かからなかったな・・・

— ゆん (@ychantiara) November 13, 2023

今月家賃ないの最高・・・（フリーレント物件）特に買い足した大きいものもなかったから引っ越しお金本当かからなかったな・・・

フリーレント物件を選んだ人達の感想：まとめ

フリーレントによる契約事項の確認漏れで想定してない請求が発生することに対するマイナスな意見がちらほら確認できたものの、引っ越しを安く済ませることができたことに対する喜びの声が多かったです。

フリーレントの特性を理解したうえで、事前に物件リサーチと契約事項の確認を行っていれば入居後に後悔することは少ないようです。

ただし、残念ながら仲介業者によってはきちんとした説明を怠るところもあります。大前提、上述したフリーレントに隠されたデメリットや落とし穴の可能性も踏まえて、諸々の懸念点や不安な部分は自身で調べて解消しておくことが重要です。

悪質な不動産会社にカモにされないための方法を、彼らの手口パターンとともに詳しく解説している以下の記事も要チェックですよ。

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フリーレントは初期費用節約のための一手段

ここまで解説してきた通り、フリーレントはいくつかデメリットや落とし穴に気を付けていれば引っ越しの際に初期費用を抑えることができる魅力的なメリットがあります。

ちなみに、フリーレントは元々設定されていない物件についても交渉次第でつけてもらうことが可能。

もちろん交渉すれば必ずつけてもらえるわけではありませんが、以下のフリーレントは交渉成功のためのコツを抑えておくことが重要です。

重要なことはフリーレントは、初期費用節約のための一手段ということ。

賃貸への引っ越しの際、初期費用としてかかる項目は前家賃分以外にも多数存在します。複数項目の節約を同時に行うことで初期費用の大幅なコストカットが期待できます。

初期費用としてかかる項目の内、節約が可能なものとその交渉方法について網羅的に以下の記事にて解説をしていますので是非ご覧ください。

フリーレント物件とは？隠れたデメリットに気をつけよう！:まとめ

フリーレント物件に隠れたデメリットや落とし穴について解説しました。

フリーレントの特性を理解したうえで、初期費用節約のための手段として引っ越しの際に是非有効活用をすることがおすすめです。

また、フリーレント物件を検討するうえでベースの仲介業者に支払う仲介手数料は安くおさえたいですよね。各不動産仲介会社が扱える物件にほぼ差がないことを考えると安い仲介業者を選ぶのがベストでしょう。

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